房地产开发项目关键阶段的成本控制探讨.docx

房地产开发项目关键阶段的成本控制探讨摘要：成本控制贯穿于房地产项目建设的全过程。在房地产项目开发过程中不同阶段的成本控制有着自身的特点所起的作用以及重要程度存在一定的差异。Abstract：Intheprocessofrealestateprojectdevelopmentcostcontrolindifferentstageshasdifferentcharacteristicsrolesaswellastheimportantdegree.关键词：投资决策；价值工程；成本控制Keywords：investmentdecision；valueengineering；costcontrol中图分类号：F406.72文献标识码：A文章编号：1006-4311（2014）11-0061-021项目投资决策阶段是房地产开发项目成本控制的首要阶段1.1编制合理科学的投资估算对于工程项目来说在投资决策阶段投资估算是一项重要内容同时也是组成项目建议书和可行性研究报告的重要部分。投资估算一经审批投资估算将作为工程造价的最高限额指导项目建设活动。对于工程项目来说投资估算是投资决策成败的关键。因此要充分考虑、合理估算投资估算并且在一定程度上确保投资估算的完全性、合理性、准确性。1.2技术与经济相结合优选开发方案对于房地产项目来说前期需要优选方案通过该种方式寻求合理的房地产开发方案。通过经济分析和对比的方式从房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案筛选满足最低可接受收益率要求的方案同时比选这些方案。比选这些可供方案的过程中对于方案之间的可比性要高度的注意并且在一定程度上遵循费用与效益计算口径相一致的原则根据工程项目的实际情况通过选择科学合理的经济评价指标作为比选指标。1.3充分提高项目抵御风险的能力从行业性质和资金使用量方面来说房地产市场是一个资金密集的行业并且资金的使用量非常的巨大房地产项目的收益受市场的波动以及国家宏观政策的调整而影响和制约在这种情况下在投资决策阶段要求开发企业通过对社会、经济、环境、政策和市场等影响项目投资效果的因素进行相应的分析同时对房地产项目的影响性质和程度的因素进行分析和预测根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平并且制定控制风险的方案并在一定程度上加强防范和控制投资风险。2设计阶段的成本控制对项目投资的影响具有极其重要的意义2.1择优选择设计单位在项目开发建设全过程费用中根据测算设计费通常情况下只占成本的2%-3%但是影响项目工程造价的程度高达75%以上如果设计科学合理工程造价可以降低10%-20%。由此可见项目投资受到设计阶段成本控制的影响是非常重要的。目前“重技术、轻经济”的设计观念在设计人员中普遍存在在设计过程中设计人员只负责技术不负经济责任进而在一定程度上使得技术设计和经济之间严重脱钩引发“多用钢筋少动脑筋”的现象。投资受到设计不合理、不当的影响其投资浪费让人难以预料。2.2推行限额设计制度在工程项目施工过程中根据设计任务书和投资估算对初步设计进行控制确保投资额度不超过投资估算额这一过程称为限额设计。对于房地产开发企业来说限额设计要求在设计之前首先对限额进行确定同时对设计的标准和规模进行控制其次分解分析限额。在设计过程中设计标准要严格按照限额要求进行控制。当前设计不精、深度不够的现象普遍存在这些不确定因素增加了建设成本同时导致设计频繁变更增加了项目成本控制的难度并给项目成本控制带来风险。为了促进设计人员优化设计降低工程造价通常情况下需要对设计限额进行确定克服只画图、不算帐的倾向。2.3开展价值工程的应用优化设计价值工程是用来分析产品功能和成本关系的理论依据是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点对所研究对象进行功能分析优化使设计工作做到功能与成本的统一在满足功能要求的前提下尽量做到设计上技术、经济最合理有效的降低工程成本。运用价值工程原理在科学分析基础上对方案实行科学决策与优化选择技术上可行、经济上合理的设计方案。2.4在设计前期阶段引入监理机制设计开始之前引入设计监理控制发挥监理工程师在勘查设计阶段的作用加强对地质勘探和设计的监管。水文地质资料质量的好坏直接影响工程设计的质量从而影响工程造价。发挥监理工程师在勘查设计阶段的重要性真正把勘察、设计阶段的工作成果纳入可控制范畴从而使设计单位能够按期提交满足合同需求的技