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房价上涨成因与对策分析论文【论文关键词】高房价；成因；对策【论文摘要】改革开放以来我国房地产业得到迅速发展近年来房地产价格持续稳定上涨已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。改革开放以来我国房地产业得到迅速发展住房作为市民赖以生存的安居场所住房价格又是房地产的一条生命线贯穿于住房的销售与使用当中因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产而有部分急需住房有些却是超前的需求过高的房价有可能超出经济系统的承受能力从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂如果结合到我国房地产市场的实际则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来在我国经济持续快速增长的同时房地产业也得到了迅猛的发展为广大市民提供了舒适的住所但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域支撑房价持续上涨的因素很复杂不仅仅是由房子的供需关系所影响还有其他的因素通过对房地产业的分析结合我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来随着社会经济的发展人民生活水平的不断提高对居住的要求和需求也日益提高在我国的很多城市都出现了住房供不应求的现象导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张而影响住房总体需求快速增长的因素有很多概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高共同推动了房价的上涨而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长现有各城镇居民可支配收入的增加从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长直接拉动房价的上涨。2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求住房需求是指在现行的住房价格水平下购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力就不能算作有效需求而是一种超前需求。但在现时生活中这种有效需求是无法完全得到满足的因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%这超出了部分人的经济承受能力产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例根据中国人民银行9日发布的7月份上海市货币运行情况数据表明上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加58.7亿元比上月多增13.2亿元相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元高达501.6亿元当月新增住房公积金贷款39.2亿元为上半年月均增量的5倍多创三年来单月增量新高。此外在急剧增加的外资银行贷款中也有23.9亿元投向了房地产业。可见上海房地产业总体需求旺盛但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的并不是有效需求。从购房者的经济承受能力来看这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力我们不难看出住房需求是缺乏弹性的因为住房价格上涨并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛致使房地产开发商的销售收入不断增加并且利润丰厚使得房地产市场的供需关系紧张供不应求。当然这类需求也包含了一部分的正常住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建引起大量的被动住房需求。根据有关统计资料推算每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁可增加土地的供给量解决城市土地供给不足的问题但这增加的拆迁成本最终还是会转移到消费者的身上从而抬高了房价。4、投机型