土地资产证券化探究论文.docx

土地资产证券化探究论文一、资产证券化的内涵资产证券化即AssetSecuritization就是将资产原始权益人或发起人（卖方）缺乏流动性的存量资产或可预见的未来现金流量构造和转变为在资本市场可流通的金融产品的过程。在这一过程中特定的存量资产（如应收账款、贷款）被包装后转让给一个受托人控制的专门为此目的而设立的特设载体（special-purposeVehicle简称SPV）受托人通过SPV向资本市场投资者发行资产支持证券（ABS）获取资金用以购买转让资产。受托人拥有的转让资产所产生的现金流量用于支付投资者回报而资产发起人则可得到用以进一步发展业务所需的资金。由于资产发起人（卖方）在出售资产进行证券化的同时由外部取得资金的融通因此证券化的过程事实上就是一种外部融资的过程其实质是发起人进行的融资行为。它的结构由一系列的合约或者法律行为来实现其设计的精妙之处就在于它通过各利益参与方的共同参与使得由它们各自的承诺所确立的各种合约（如转让合约、担保合约等）能够相互支持、相互牵制犹如组成一台精密的机器实现风险分担各取所需之目的。根据产生现金流的证券化资产的类型不同资产证券化可分为住房抵押贷款证券化（mortgage-backedsecuritization简称MBS）和资产支撑证券化（简称ABS）两大类。其区别在于：前者的基础资产是住房抵押贷款而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。MBS是资产证券化发展史上最早出现的证券化类型。它是以住房抵押贷款这种信贷资产为基础以借款人对信贷进行偿付所产生的现金流为支撑通过金融市场发行证券融资的过程。ABS是以非住房抵押贷款资产为支撑的证券化融资方式它实际上是MBS技术在其他资产上的推广和应运。随着资产证券化技术的日益完善它在现代经济社会中所发挥的作用也越来越明显并且日益受到各经济、金融单位的重视。ABS的种类也日趋繁多具体可以细分为以下品种：1.汽车消费贷款证券化；2.房产抵押贷款证券化；3.各类应收款证券化；4.基础设施收费证券化；5.各种可获得稳定费用收入的证券化；6.保费收入证券化；7.中小资产贷款支撑证券化；8.知识产权证券化；……随着资产证券化技术的不断发展证券化资产的范围在不断扩展。二、新农村建设中所遇到的问题和农村土地资产证券化的提出在建设社会主义和谐社会的背景下新农村建设是关系到占我国人口大多数的农村人口能否脱贫致富的关键因素也是关系到和谐社会能否顺利进行的关键。下面笔者以一个省的具体情况来研究新农村建设过程中需要解决的重点问题进行探讨。以山西为例山西的地形复杂既有山地、高原又有丘陵、盆地。山西山地多平川少其中土石山区面积约5.59万平方公里各种丘陵面积约6.98万平方公里平原面积约3.09万平方公里分别占到全省土地总面积的35.7％、44.6％和19.7％左右。山西国家级贫困县35个约占山西全省的30％。若加上省级贫困县一共有50个县则约占山西全省的42％即山西将近一半的县处于贫困状态。而且全省50个贫困县主要分布在吕梁、太行革命老区总土地面积8.39万平方公里（约1.26亿亩）占全省土地总面积的54％其中耕地面积2207万亩占全省耕地总面积的40％。50个贫困县占全省农业县区数的45％但是这些贫困县的农村社会总产值却只占全省农村社会总产值的17.9％农村工业总产值仅占全省农村工业总产值的13.14％财政收入仅占全省县级财政收入的10％。贫困地区各方面条件较差尤其是生产和生活环境十分恶劣从客观上来讲这样的不利条件增加了在该类地区建设新农村的难度。新阶段我省尚未解决温饱的贫困人口大多分布在地域偏远、交通闭塞、资源匮乏、生态环境恶劣的地方投入大见效慢减贫任务将会更加艰巨。根据以上情况我们把这些地广人稀、尤其是平均产量少的农村土地作为土地资产证券化的重点对于城镇地区、郊区地区等一些比较富庶的村庄和城镇这些地方的土地平坦、质量较好人口众多并且土地资源比较紧缺人均土地一般不足一亩的地区土地价格相对很高土地产量也比较高的地区土地的利用率都很高所以没有资产证券化的紧迫性。而对于那些土地资源相对丰富但是利用率却相对很低的农村来说资产证券化时非常迫切的需要推行。例如东西山区特别是晋西北山区人烟稀少人均土地一般在20—30亩左右。苛岚人均土地最多达40亩以上。对于这样的地区土地资源显然是一笔大大的财富但是这些地区却是最贫困的地区就拿山西省来说全省114个有农业的县（市、区）农民人均纯收入高于全国平均水平的只有43个低于全国平均水平的71个；高于全省平均水平的54个低于全省平均水平