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工业用地论文：工业用地的现状及策略评述本文作者：林康劳本信工作单位：南宁市工业和信息化委员会南宁市工业用地管理存在的问题（一）包括一些产业园区中也不同程度存在此类情况。土地管理部门近期开展的土地清查结果显示当前南宁市的土地工作正面临着建设用地迅猛增加耕地面积急剧减少；已批用地闲置土地资源浪费严重；土地利用粗放集约利用效率低下等严峻问题。南宁市中心城区还存在不少工业用地性质的老厂房、老仓库等迫切需要建立合理合法的土地用途变更机制通过“腾笼换鸟”、“退二进三”等方式提高其利用效率。（二）淘汰型产业用地的退出机制尚未建立由于城市经济迅猛发展和产业升级快速调整的影响产业用地的结构安排和空间分布一直处于动态发展变化过程中。各产业存在不同的寿命周期一个符合产业升级发展方向的项目很可能在项目落地过程中已经转变成了“夕阳产业”而南宁市在目前情况下按程序由项目立项到投产正常地、较快地走完各步骤都需要一年半时间。由于对产业升级换代发展规律认识的困难以及产业用地批租固定年期的限制导致目前很多工业园区的产业用地调整面临较大困境。一方面新增建设用地日趋紧张的供给导致符合产业升级换代发展方向的战略性新兴产业供地不足。另一方面落后产业一旦获得土地就将长期低效占有淘汰型产业用地的退出机制尚未建立部分传统产业甚至还以新兴导向产业的名义获取了大量土地。如在南宁市快速环道两边的某些大规模圈地的所谓现代物流产业园区大量占用工业用地其实就是简单的货物堆场与停车场土地的利用效率非常低。（三）工业用地多头管理管理效率有待提高就当前工业用地管理的现状而言政府的工业用地管理已经呈现出多头管理的弊端。例如就产业用地“招拍挂”而言整个流程从制定工业用地年度计划、确定出让地块、设定产业准入条件、用地预审、确定出让方案到最终土地出让整个过程涉及到市区（县）两级国土资源管理局、发改委、工信委、规划局、环保局等诸多政府管理部门各个部门存在诸如信息共享不足、沟通机制不畅等问题。工业用地各管理部门如何携手建立一个工业用地管理平台强化各部门之间的分工与合作机制规范办理流程强化监督尚需进一步完善和改进。（四）土地的用途限定制度没能很好地加以落实为了争取项目一些地方和开发区故意压低招商引资门槛或通过提供各种补贴和税费减免竞相变相压低地价搞恶性竞争。根据南宁市现行基准地价确定原则工业用地的基准地价只有商业用地的1/4而实际出让价格工业用地只有同类地段商住用地的1/5到1/10甚至更低。在此背景下通过协议出让方式从政府手中获得廉价的工业用地然后将其转为商业用地从而获得丰厚的利益。如华南城项目的建设名为仓贮用地但在市场上层还叠加上了普通成套住房。20多万平方米建筑面积无法确权定性。还有一些土地使用性质为工业用地却开办了商业用地才允许建设的汽车交易市场并且顺利拿到产权证。在发展经济的过程中这种大型工业企业的特殊“赢利模式”在数年间已演化成一场大规模的工业圈地运动。（五）现行工业土地使用权获取模式与工业经济发展要求存在不协调的情况按照土地储备和工业用地公开出让的有关规定储备土地完成前期开发整理后纳入土地供应计划由国土资源局统一按招拍挂方式组织供地。该模式规范了土地使用权的出让程序但与工业经济发展对土地使用的“质”与“量”的要求还有不小的差距。一是公开出让制度全面实施后采用的是“先供地后项目”的模式供而未用的现象造成了土地闲置和对有限土地资源的囤积。二是单一的“价高者得”的市场规则有碍于工业区域产业导向的实现。开发区或工业园区按照各自的产业发展规划对入园区的工业项目均有明确的产业导向和入园评估条件而现实中以挂牌为主“价高者得”的市场规则降低了项目的可控性加大了项目的落实难度。三是招商项目不一定能够竞得土地增加了企业投资的不确定性。与协议出让相比工业用地公开出让特别是挂牌和拍卖企业主将面临“三个不知道”即不知道企业用地成本是多少不知道能否竞得土地不知道工程何时能开工。给地方政府定向招商项目以及有特长企业项目的引进造成困难削弱了企业主对工业企业投资的意愿。四是公开出让程序较复杂竞得土地时间较长。公开出让工业用地与以前相比增加了审批环节延长了报批材料运转时间不利于产业配套的快速布局和完善。南宁市工业用地管理的对策针对上述存在的问题惟有通过运用有效手段优化配置和集约化利用土地资源才能较好解决工业用地需求增长和供给不足的矛盾。（一）采取市场经济手段促进土地资源流转1.确立土地要素服务于企业正常经营的观念。抓工业经济就应树立以企业为中心的观念让土地要素服务和保障好企业的正常经营。工业用地管理理念要从“卖地”向“用地”从“开发土地”向“经营土地”转变。工业用地作为稀缺资源应用于工业经济发展其最终目的是通过企业的生产运营提供就业岗位、创造工业产值、缴纳税收