完善住房保障退出机制.docx

完善住房保障退出机制保障性住房为广大中低收入住房困难家庭提供了居所实现了他们住有所居的梦想这是构建和谐社会的一种基本保障措施。但有些人并非住房困难家庭为了享受这一社会福利通过各种手段挤进保障性住房占用了保障性住房的有限资源使本来供不应求的保障性住房更加紧张保障性住房选址不断扩大这样既损害了中低收入住房困难家庭的利益同时也造成了社会资源的浪费。如何完善住房保障的退出机制使现有保障性住房得到有效利用最大限度地保障住房困难家庭住有所居是一个值得引起高度重视的问题。从政策规定来看住房保障退出的情况分为三种：一是申请家庭申购时隐瞒收入或住房的真实情况被发现后查处应该退出；二是原本居住保障房的低收入家庭收入、住房状况发生改变已经不再符合住房保障对象的条件应该退出；三是申购人违反相关规定将保障房转租、转售不交房租违反使用规定应该退出。而从现实情况来看申购家庭隐瞒收入骗购的情况屡屡发生特别是在房屋拆迁中动迁人员为了促使被拆迁居民搬迁甚至帮助被拆迁居民出谋划策隐瞒实际情况骗取经济适用住房指标因此有了开着宝马住经济适用房小区的报导甚至有在国外结婚生子后到国内享受经济适用住房的实例发生。近年来国家有关部门加大了核查力度查处了南京市一些属于第一、二类的应当退出住房保障机制的家庭但只有少数家庭办理了退保手续多数家庭或不予理会或已经私下将经济适用住房转让给他人由其他家庭在实际使用退出保障房的历程非常困难。而第三种将保障房转租、转售的情况在保障房小区中更是屡见不鲜但因南京市未制定经济适用住房出租管理的相关规定造成常有群众举报却无法管理的情况发生。自住房保障制度建立以来政府一直要求加强动态核查健全监管机制全面完善各类住房保障方式的申请、审核、供应、退出等制度但实际情况是保障性住房实物退出的实例很少。保障性住房实物退出难的主要原因：一是保障房退出的法律规定不完善。在保障房的相关规定中只说了不符合保障条件要退出但怎么退出若不退出该怎么办没有相应的法律规定只能走普通司法程序。二是保障房退出管理机制不健全。由于没有法律规定管理监督机制相对缺乏没人管成为普遍现象。三是保障房退出执行机制不到位。2012年南京市房改办查处的4户经济适用住房违规案件由于被保障家庭早已入住均通过超标面积按市场价格补差价的方式处理无法清退。四是公民自身素质有待提高。保障性住房是国家保障住房困难群体安居的一种具有福利性质的房屋有些人不择手段加入骗购的队伍一旦得逞不以为耻反以为荣。因此完善保障性住房退出机制的完善必须提上重要的议事日程。一、规范细化保障房退出机制的法律规定1.制定保障性住房退出规范性条文对现有保障房的退出机制可以参照先进国家或地区的做法先行调研再根据目前所在城市的现有情况制定具备可操作性的法律条文要明确执法主体、保障性住房退出的程序、对拒不执行的房屋所有人给予处罚等相关内容。对符合保障房退出情况的要采取行政处罚措施对拒不执行行政处罚决定的可以采取司法强制执行手段情节严重的甚至可以采取刑事处罚措施。如香港公屋是采用扣分的形式对违规者进行处罚这种扣分是依照法定程序处理的对于拒不执行的违规者要通过司法程序承担相应民事责任在一些情形下公屋住户可能还要承担刑事责任。如香港地方法庭就判一位公屋户主入狱两个月其两名子女也被罚80小时社会服务令原因是此家庭年收入申报表上做了虚假报告。因为少报收入被判两个月与偷盗等行为相似。只有对违法违纪行为加以惩处做到有法可依执法必严违法必究才能确保有限的保障房资源用在真正有住房困难的家庭身上。2.拆迁中的安置房从保障房中分离对未来保障房政策作适当调整将现行房屋拆迁中的安置房与保障房分离。现行的拆迁政策是将被拆迁居民安置在保障房房源中保障房分为产权调换房（准商品房）和经济适用住房。由于拆迁的介入使得保障房管理陷入更加困难的地步。因城市建设需要必须让被拆迁居民有安置用房所以拆迁人千方百计也要将被拆迁居民挤入保障性住房因此出现大量变通进入保障房的被拆迁家庭。这也使得保障房管理难上加难。由于现行的拆迁政策已经与房地产市场接轨因此要鼓励被拆迁居民到市场上购房政府也可以适当地配建一些产权调换房（准商品房）给中低收入家庭购买让老百姓住有所居对居住困难家庭直接采取公租房进行优先安置。3.改变经济适用住房上市的规则根据《南京市经济适用住房管理实施细则》第42条规定：购买经济适用住房满5年取得房屋所有权证和国有土地使用证后可以上市交易但政府享有优先收购权。目前南京市没有优先收购此类房屋的机构也没有优先收购的规则经济适用住房的产权人都是直接向社会公开出售这样就使得那些以谋利为目的的申购人通过市场行为直接变现。一方面使保障性住房供应紧张另一方面把保