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基于马斯洛需求层次理论的房屋拆迁动机研究【摘要】城市房屋使用寿命短造成了巨大的资源浪费和环境污染针对城市房屋拆迁现象突出的问题基于弗里曼利益相关者理论分析各利益参与方的关系利用马斯洛需求层次理论分析各参与方的拆迁动机并在此基础上对城市房屋拆迁提出了建议。【关键词】利益相关方；利益；需求；驱动1绪论在1月22日召开的十八届中央纪委二次全会上总书记关于“厉行勤俭节约、反对铺张浪费”的讲话引起了社会各界的强烈反响。而近年来一些政府或为面子工程或打着城市更新的旗号不断进行拆迁有这样的一种声音不断充斥在我们耳边“拆一次创造了GDP再盖一次又创造了GDP。”名为拉动城市经济发展实为重复建设以追求GDP进而追求地方官员的政绩。正是在这种错误政绩观的引导下一些不该拆的房屋被大量拆除造成了巨大的资源浪费和环境污染。因此此节约在建筑领域尤为重要分析城市房屋拆迁利益相关方的拆迁动机就显得尤为必要。2房屋拆迁利益相关方分析2.1利益相关方识别利益相关方指极其有可能受拟议中的某项干预活动无论是积极或消极影响的或者指那些会影响到这项干预结果的人、群体和单位[1]。城市房屋拆迁中涉及的利益相关方有：政府、开发商、被拆迁人、施工单位、咨询机构、信贷机构、设计单位、材料供应商。2.2利益相关方分析利益相关方能够影响整个活动他们的意见一定要作为决策时需要考虑的因素。但是利益相关方不可能对所有问题保持一致意见不同的利益相关方对城市房屋拆迁这一活动的影响力、重要性、参与城市房屋拆迁的可能性以及在房屋拆迁的整体过程中的优势与劣势均有不同这些不同直接影响到房屋拆迁活动且不同利益相关方的付出程度不同也会直接影响最终效果。弗里曼利益相关者理论认为利益相关者分析主要分为三个层面：理性层面、过程层面和交易层面[2]。房屋拆迁的具体利益相关者及其利益或需求部分是理性层面的分析；利益相关者对房屋拆迁的影响程度、重要性经及卷入的可能性是过程层面的分析；利益相关者的优势和劣势部分是交易层面的分析具体见表1：理性层面上政府对城市房屋拆迁决策具有主导作用对被拆迁人具有导向作用开发商是对政府决策执行的补充且所有的利益相关方的利益和需求都含有获取经济利益。过程层面上房屋拆迁必须关注利益相关方对它的影响力、重要程度以及卷入的可能性；政府是整个拆迁活动的决策者它对整个活动的影响高、重要程度很高且必须卷入；开发商是政府在房屋拆迁后才引入因此对整个活动的的影响力为中等但是对房屋拆迁活动中占有重要的比例；而被拆迁人是整个活动的参与者在政府决策后还可以通过社会影响反作用于政府因此对整个活动影响高在活动过程中占有重要的比例；其它参与方由于只是被动地接受这一拆迁活动因此其影响程度、重要程度以及卷入的可能性都中等或偏低。从交易层面上看不同的利益相关方有不同的优势和劣势在以政府为主体的拆迁过程中开发商拥有着雄厚资金而被拆迁人是土地的直接拥有者因此其优势很强而其它利益相关方都是被动参与到活动中去。综上所述我们在对利益相关方进行利益分析时主要分析政府、开发商以及被拆迁人的利益关系。2.3利益相关方的利益关系分析2.3.1政府利益城市房屋拆迁中的政府利益是通过征用土地形成的主要体现在经济利益和政治利益两个方面。经济利益指通过房屋拆迁政府获得的经济资源如财政收入、GDP增长等。而经济利益的实现又产生伴随着项目引进、开发区的设立、政绩积累而来的政府声誉、公众支持、名望等政治利益。2.3.2开发商利益城市房屋拆迁和建设中开发商利益主要体现在土地成本利益和建设利益两方面。土地成本利益一方面指开发商在征地过程中减少拆迁补偿安置费从而降低开发成本而获得的利益另一方面指避免由于补偿未达到拆迁户的预期要求而延迟签订拆迁补偿协议造成影响工程项目进度增加银行贷款利息以及丧失最佳开发时机带来利益损失。建设利益是指开发商在后期建设过程中的利益。2.3.3被拆迁人利益被拆迁户利益指因房屋被拆迁造成既得利益受损而应获得相应补偿安置的被拆迁户的利益。被拆迁户利益包括生活利益、财产利益及增值利益生活利益指被拆迁户因房屋拆迁生活受到影响需由政府和开发商维持和保护其生活的利益；财产利益指被拆迁户因房屋拆迁而应得到的补偿安置的利益。财产利益包括房屋、房屋的附属物以及拆迁费用和房屋及其附属物所占用范围的国有土地使用权的市场价值；增值利益是指被拆迁户的房屋所占有的土地在拆除开发的过程中应得到的土地增值的那部分权益。2.3.4利益相关方关系在城市房屋拆迁过程中冲突是这三方之间的利益关系的主要表现形式追求利益