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公房拆迁法律问题研究论文一、公房承租人资格及拆迁问题：房屋是公民生存的最基本保障我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。近几年随着危改项目的逐步推进老旧公房都被列入拆迁改造区进行拆迁危改中往往涉及到公房承租人资格及补偿对象问题由于相关法规不多容易带来公房承租人变更、拆迁补偿安置引起的矛盾。1、公房拆迁中承租资格及补偿纠纷解决机制现实生活中由于公房拆迁补偿是一笔数额不小的款项公房承租人的家庭内部在具体的利益分割上存在着极大的争议和激烈的矛盾政府公房管理部门为少惹麻烦通常以逃避的方式拒绝对公房租赁纠纷作出正面的回应。这样一来当事人自己不能达成协议政府公房管理部门又拒绝当事人只好通过向法院起诉的方式解决。通过向法院起诉的方式解决首先就有几个问题：是民事诉讼呢还是行政诉讼起诉谁呢案由是什么这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（2003年11月27日京高法发[2003]350号）规定因直管公房租赁引发的各种纠纷既有民事法律性质的争议也有行政法律性质的争议应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷作为民事案件处理。对于直管公房承租人死亡后承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。该意见针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷家庭成员所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门在承租人资格问题上发生争议的这两个争议或诉应当如何处理呢分别单独提起一并提起还是只需提起一个在提出一个诉的时候是提那一个诉呢这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。2、公房承租人资格认定主要问题涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居分家后搬出公房迁到其他住处但现住房条件达不到房改标准也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速危旧改造涉及面广承租公房很多都面临拆迁但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起导致家庭纠纷影响和谐和社会稳定。解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提公房拆迁涉及到多方利益的分配首先面临的是公房承租人资格认定问题依照不同情况需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更补偿对象当然还是原承租人；2、承租人依法变更变更后的承租人为新的公房承租人在拆迁中取得补偿获益权；但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销；3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。公房承租人资格应当如何认定呢一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记其公房承租人身份不明确容易受到其他当事人的质疑在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁；2、与原承租人为同一户籍；3、是原承租人的家庭成员；4、与原承租人共同居住二年以上；4、没有其他住房。二、公房承租法律关系不能等同于一般租赁合同法律关系直管公房租赁关系是具有公益分配性质和特殊关系