房地产新人培训课件.doc

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：新人培训教材第一章房地产基本知识介绍从今天起你的一言一行不单单只代表你自己你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己特别对一个新进入行的新人来讲专业知识的学习由其重要了解专业常识是你成为专家的第一步。第一节专业名词术语1、房地产可分为：(1)一级市场指被国家垄断的土地市场发展商从国家手中取得的土地称之为一级市场。(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子第一次出售、出租称之为二级市场。(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。2、生地只是一块土地未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。3、熟地达到三通一平的称为熟地三通一平只是达到施工要求。4、何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路“一平”指土地平整。*5、何为“七通一平”达到了人口居住的要求“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路“一平”指土地平整。6、什么是内销房、外销房、平价房内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。(1)外销房的土地是批租或出让的是按照容积率来计算楼面价的针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人土地是有年限的。(2)内销房的土地是没有所限的针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租一般来讲批租的住宅土地年限为70年内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。*(3)平价房土地便宜价格便宜政府用来解决特困户五年不准上市交易。上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。7、计算公式：容积率：总建筑面积/土地面积建筑密度：建筑占地面积/土地面积×100%绿化率：总绿化面积/土地面积×100%集中绿化率：集中绿化面积/土地面积×100%得房率：套内建筑面积/建筑面积×100%建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。套内建筑面积=关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2=建筑面积/分摊系数封闭式阳台：面积计算100%敞开式阳台：面积计算50%阁楼、露台一楼花园一般赠送住宅交付时的要求(1)交付使用许可证入住许可证(2)质量保证书(3)产品使用说明书前提全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）8、何为代理何为中介？二者区别代理：服务于二级市场是发展商与购买者的桥梁代理公司受理的业务量大系统性强除参与开发前期的市场调查地块选择和建设规划处还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施注重配合是集体行为是主动营销。中介：服务于三级市场是小业主与购买者租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统仅强化销售实施提供大量的信息是单抢匹马独立作战是被动营销。第二节有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策前言有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展房地产阶段变化不定期更换下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户口现行政策基本内容综述。一、按揭（个人住房商业性贷款）1、办按揭的条件(1)现行房产按揭分为本市户口按揭全国按揭两种一般能提供本市身份证及户口的购房者可以获得较大额度的按揭贷款大多为总房款的80%。(2)另一种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭购房者必须提供本人身份证户口及在本市工作两年左右的证明有些还要提供在本市投资的证明或暂住证这样的购房者一般银行可以提供总房款的50－70%额度的按揭贷款。(3)以上两种都必须提供收入证明证明其还贷能力月收入必须超过或等于其办按揭贷款月还款金额的2倍以上境外收入证明需经公证和当地中国使领馆认证。(4)办按揭人年龄一般不可超过65~70岁以65~70岁为限年额度岁数差为最大贷款年限多不可超过30年。2、办按揭有关费用(1)公证处收取公证费(2)保险公司按贷款数和贷款年数收保险费(3)交易市场收抵押合同登记费：200元3、办按揭必须是个人购买住宅商品房公司购买不可办按揭。二、个人住房公积金贷款1、办理公积金贷款的条件：(1)必须本市户口(2)公积金缴交累积二年以上和申请前连续六个月正常缴交(3)没有公积金贷款欠款2、公积金贷款额度(1)最高10万30年(2)计算公式：公积金帐户余额×203、公积金贷款的优点(1)利息低(2)购房者单位承担一部分三、申报上海蓝印户口政策(2002年4月1日起停止执行)四、其他政策1、购房退个人调节税在1998年6月1日～2003年5月30日内购买本市商品房的购房者可办理退税所退税的期限始（购房签约后首付款税务局登记日）终（2003年5月30日）2、注意事项高薪阶层办退税要注意退税金总额的税基最高小于或等于所购