房地产新人培训课件.doc

新人培训课本

第一章房地产根本知识介绍

从今天起，你的一言一行不但单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业知识是你成为专家的第一步。

第一节专业名词术语

1、房地产可分为：
(1)一级市场指被国度垄断的土地市场，生长商从国度手中取得的土地，称之为一级市场。
(2)二级市场：生长商在所取得土地上盖起的屋子，第一次出售、出租，称之为二级市场。
(3)三级市场：卖给小我私家后的再次转卖、出租及抵押。
2、生地，只是一块土地，未到达可盖房的要求（水、电、煤都没有）。
3、熟地，到达三通一平的称为熟地，三通一平只是到达施工要求。
4、作甚“三通一平”
“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。
*5、作甚“七通一平”
到达了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通门路，“一平”指土地平整。
6、什么是内销房、外销房、平价房
内销房、外销房的底子区别在于土地的特质。
(1)外销房的土地是批租或出让的，是凭据容积率来盘算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。
(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高尺度内销（侨汇房）。
*(3)平价房，土地自制，代价自制，政府用来解决特困户，五年禁绝上市生意业务。
上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等生意业务工具限制。
7、盘算公式：
容积率：总修建面积/土地面积
修建密度：修建占地面积/土地面积×100%
绿化率：总绿化面积/土地面积×100%
会合绿化率：会合绿化面积/土地面积×100%
得房率：套内修建面积/修建面积×100%
修建面积=套内修建面积+大众分摊面积=套内修建面积×分摊系数
大众分摊面积包罗：小大众面积（所处的楼层的大众面积）和大大众面积（底层的大堂、设备层）。
套内修建面积=关门面积+套内墙体面积+支解墙体面积/2
=修建面积/分摊系数
关闭式阳台：面积盘算100%
敞开式阳台：面积盘算50%
阁楼、露台，一楼花圃，一般赠送
住宅交付时的要求
(1)交付使用许可证，入住许可证
(2)质量包管书
(3)产物使用说明书
前提，全部验收及格（包罗水、电、煤、通讯等）
8、作甚署理，作甚中介？二者区别
署理：办事于二级市场，是生长商与购置者的桥梁，署理公司受理的业务量大，系统性强，除到场开发前期的市场观察，地块选择和建立筹划处，还包罗楼盘建成后的告白包装和销售实施，注重配合，是团体行为，是主动营销。
中介：办事于三级市场，是小业主与购置者，租赁者之间的桥梁。受理工具疏散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。

第二节有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策

前言，有关这节内容是凭据国度有关政策的改变和市场经济生长房地产阶段变革不定期调换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户口现行政策根本内容综述。
一、按揭（小我私家住房商业性贷款）
1、办按揭的条件
(1)现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提供本市身份证及户口的购房者，可以得到较大额度的按揭贷款，大多为总房款的80%。
(2)另一种由于开发商争取得到的全国性按揭和境外按揭，购房者必须提供本人身份证，户口及在本市事情两年左右的证明，有些还要提供在本市投资的证明或暂住证，这样的购房者，一般银行可以提供总房款的50－70%额度的按揭贷款。
(3)以上两种都必须提供收入证明，证明其还贷能力，月收入必须凌驾或即是其办按揭贷款月还款金额的2倍以上，境外收入证明需经公证和本地中国使领馆认证。
(4)办按揭人年龄一般不可凌驾65~70岁，以65~70岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，多不可凌驾30年。
2、办按揭有关用度
(1)公证处收取公证费
(2)保险公司按贷款数和贷款年数收保险费
(3)生意业务市场收抵押条约登记费：200元
3、办按揭必须是小我私家购置住宅商品房，公司购置不可办按揭。
二、小我私家住房公积金贷款
1、管理公积金贷款的条件：
(1)必须本市户口
(2)公积金缴交累积二年以上和申请前连续六个月正常缴交
(3)没有公积金贷款欠款
2、公积金贷款额度
(1)最高10万，30年
(2)盘算公式：公积金帐户余额×20
3、公积金贷款的优点
(1)利息低
(2)购房者单元负担一部门
三、申报上海蓝印户口政策(2002年4月1日起停止执行)
四、其他政策
1、购房退小我私家调治税
在1998年6月1日～2003年5月30日内购置本