房地产投资基金运作情况.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：房地产投资基金运作情况概览私募股权房地产投资基金与上市公募相对指通过私募形式对非上市房地产企业或项目进行的权益性投资。当前市场上主要有三大类型：一是地产公司牵头发起并预先留设特定项目池；二是由独立的基金管理机构牵头先募集资金然后再去找项目；三是以单体项目融资为目的设立的基金不具有持续性。1、地产开发模式的转变当前地产金融主要可分为“美国模式”和“香港模式”。“美国模式”是以地产企业对金融投资人的服务为核心让房地产开发的各个环节均由高度专业化的公司分别完成资金主要来源于社会大众开发商更类似于专业化房地产开发项目管理公司。一般项目开发要经过地产开发创业、上市地域扩张、金融创新打造产融结合模式、并购标准化等阶段走出“募集权益资金——开发、收购与管理——权益分红”的模式。“香港模式”是以地产企业作为整个地产金融平台的主导企业的经营过程是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环基本沿着“拿地——银行贷款——销售回款”方式运作。我国地产公司所走的发展模式一直类似于“香港模式”简单的房地产开发模式。从不断攀高的土地成本、金融市场产品不断完善来看地产市场将向“美国模式”转变各个环节都由高度专业化的公司来负责融资渠道也将越发多样。2、组织模式发起私募房地产投资基金在组织模式上可以选择公司型基金、承诺型基金、信托型基金、有限合伙制基金等多种形式。综合比较作为专业管理机构和民间资本发展私募股权投资基金采用有限合伙企业方式是比较妥当的选择。我国新《合伙企业法》对普通合伙人(GP)与有限合伙人(LP)制度上的安排以及不同类型合伙人法律责任划分的规定非常适合私募基金的发展标志着我国房地产业引入有限合伙制的法律政策环境已经具备。一是增加了有限合伙人和有限责任合伙的规定。以合伙企业运作的私募基金类似于公司型基金但又克服了公司型基金的不足。有限合伙是一种由普通合伙人和有限合伙人两类不同性质的合伙人组成的合伙企业。普通合伙人可以借有限合伙制企业通过专业能力募集资金方便地进行杠杆融资而且可以最大限度地压缩经营决策成本符合私募股权投资基金中多数出资人不适合直接参与投资管理的要求只按出资额承担有限责任并享受分红。二是允许法人或者其他组织作为合伙人。根据修订后的新法法人可以是有限合伙人基金、商业银行等机构都可以作为私募股权投资基金的有限合伙人进行股权投资。三是明确了合伙企业所得税的征收原则。合伙企业不作为经济实体纳税其净收益直接发放给投资者由投资者作为收入自行缴纳所得税避免了双重征税。四是合伙人可以通过订立合伙协议来规范、制定处理事务和作出决定的规则把出资人分配利润的权力交给了合伙协议减少了投资决策的成本和投资人的管理成本并为资本的合理退出创造了简化的程序和条件。五是境内私募股权投资基金如果依《合伙企业法》成立则无需国家行政机关的审批。无需等候“准生证”的颁发也无需受约束于发改委等部门的种种规范而只需向相应的企业登记机关申请即可。这在程序上比创业投资基金的备案制和产业投资基金的审批制要简单得多。3、运作流程3.1投资决策流程基金管理公司的投资决策流程一般包括：研究部提供研究报告、投资决策委员决定总体投资计划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、交易部执行指令、风险控制委员会提出风险控制建议等环节。3.2投资基金运作流程投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的过程一般分为项目筛选、市场定位、产品规划设计、项目附加值体系、价格策划、项目退出时机等六大环节并归结为全程开发管理监控和全程财务风险监控两个体系。输出资金同时输出成熟领先的开发运营经验并将在符合条件的房地产项目中进行产品品牌输出。3.3投资协议体系股权投资协议；限制股东权力协议即投资人把钱投到房地产公司以后如何分配项目开发过程中的决策权力；分红协议项目结算后的分红明确优先偿付还投资人；退出防御协议：为防止投资人到期不退出在签署投资协议同时一并签订到期股权转让协议约定协议生效日为投资到期日；定期进行信息披露协议确保财务信息的透明度；溢价回购协议主要溢价部分应考虑税收溢价因素。4、基金资金来源4.1民间实业个人资本《合伙企业法》对有限合伙人人数规定了50的上限依靠实业投资完成资本积累的民营企业主和富裕家族成为主要投资人。以温州产业资金为龙头的浙商资本和矿产资源丰富的山西、内蒙古能源资本最具代表性。浙商资本偏好资金的流动性和收益快进快出趋向“补血基金”喜欢抱团搭圈子对二三线城市的商业地产更为感兴趣。基本思路是把项目全包下来一下承租10-20年压低价格然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买的方式。如一项目投资2-3亿首付3000万元半年后再付一笔钱一年后又付一笔