房地产投资基金运作情况.docx

房地产投资基金运作情况概览

房地产投资基金运作情况概览

房地产投资基金运作情况概览

私募股权房地产投资基金，与上市公募相对，指通过私募形式，对非上市房地产企业或项目进行的权益性投资。当前市场上，主要有三大类型：一是地产公司牵头提倡，并预先留设特定项目池；二是由独立的基金治理机构牵头先募集资金，然后再去找项目；三是以单体项目融资为目的设立的基金，不具有连续性。

1、地产开发模式的转变
当前，地产金融主要可分为“美国模式”和“香港模式”。
“美国模式”是以地产企业对金融投资人的办事为焦点，让房地产开发的各个环节均由高度专业化的公司分别完成，资金主要来源于社会大众，开发商更类似于专业化房地产开发项目治理公司。一般项目开发要经过地产开发创业、上市地区扩张、金融创新，打造产融结合模式、并购尺度化等阶段，走出“募集权益资金——开发、收购与治理——权益分红”的模式。
“香港模式”，是以地产企业作为整个地产金融平台的主导，企业的经营历程是融资、土地储备、项目开发和产物销售的不停循环，根本沿着“拿地——银行贷款——销售回款”方法运作。
我国地产公司所走的生长模式一直类似于“香港模式”简朴的房地产开发模式。从不停攀高的土地本钱、金融市场产物不停完善来看，地产市场将向“美国模式”转变各个环节都由高度专业化的公司来卖力，融资渠道也将越发多样。

2、组织模式
提倡私募房地产投资基金在组织模式上可以选择公司型基金、答应型基金、信托型基金、有限合资制基金等多种形式。综合比力，作为专业治理机构和民间资本生长私募股权投资基金接纳有限合资企业方法是比力妥当的选择。
我国新《合资企业法》对普通合资人(GP)与有限合资人(LP)制度上的摆设以及差别类型合资人执法责任分别的划定非常适合私募基金的生长，标记着我国房地财产引入有限合资制的执法政策情况已经具备。
一是增加了有限合资人和有限责任合资的划定。以合资企业运作的私募基金类似于公司型基金，但又克服了公司型基金的不敷。有限合资是一种由普通合资人和有限合资人两类差别性质的合资人组成的合资企业。普通合资人可以借有限合资制企业，通过专业能力募集资金，方便地进行杠杆融资，并且可以最大限度地压缩经营决策本钱，切合私募股权投资基金中多数出资人不适合直接到场投资治理的要求，只按出资额负担有限责任并享受分红。
二是允许法人大概其他组织作为合资人。凭据修订后的新法，法人可以是有限合资人，基金、商业银行等机构都可以作为私募股权投资基金的有限合资人进行股权投资。
三是明确了合资企业所得税的征收原则。合资企业不作为经济实体纳税，其净收益直接发放给投资者，由投资者作为收入自行缴纳所得税，制止了双重征税。
四是合资人可以通过订立合资协议，来范例、制定处理惩罚事务和作出决定的规矩，把出资人分派利润的权力交给了合资协议，淘汰了投资决策的本钱和投资人的治理本钱，并为资本的公道退出创造了简化的步伐和条件。
五是境内私募股权投资基金如果依《合资企业法》建立，则无需国度行政构造的审批。无需期待“准生证”的发表，也无需受约束于发改委等部分的种种范例，而只需向相应的企业登记构造申请即可。这在步伐上，比创业投资基金的存案制和财产投资基金的审批制要简朴得多。

3、运作流程
3.1投资决策流程
基金治理公司的投资决策流程一般包罗：研究部提供研究陈诉、投资决策委员决定总体投资筹划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、生意业务部执行指令、风险控制委员会提出风险控制发起等环节。3.2投资基金运作流程投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的历程，一般分为项目筛选、市场定位、产物筹划设计、项目附加值体系、代价筹谋、项目退出时机等六大环节，并归结为全程开发治理监控和全程财政风险监控两个别系。输出资金同时输出成熟领先的开发运营经验，并将在切合条件的房地产项目中进行产物品牌输出。
投资协议体系
股权投资协议；
限制股东权力协议，即投资人把钱投到房地产公司以后，如何分派项目开发历程中的决策权力；
分红协议，项目结算后的分红明确优先偿付还投资人；
退出防备协议：为防备投资人到期不退出，在签署投资协议同时，一并签订到期股权转让协议，约定协议生效日为投资到期日；
定期进行信息披露协议，确保财政信息的透明度；
溢价回购协议，主要溢价部分应考虑税收溢价因素。

4、基金资金来源
4.1民间实业小我私家资本
《合资企业法》对有限合资人人数划定了50的上限，依靠实业投资完成资本积聚的民营企业主和富饶家属成为主要投资人。以温州财产资金为龙头的浙商资本和矿产资源富厚的山西、内蒙古能源资本最具代表性。
浙商资本偏好资金的流动性和收益，快进快出趋向“补血基金”，喜欢抱团，搭圈子，对二三线都会的商业地产更为感兴趣。根本思路是把项目全包下来，一下承租10-20年，压低代价，然后重