房价上升的规律—地产投资理念.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：跟随城市发展的轨迹寻找房价上升的规律——总结我的地产投资理念1、这篇文是我近年来从事土地拓展工作一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混所有本文中所总结出来的城市特征基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学产生误导。本人从事的土地拓展工作也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单对照一下周边楼盘的售价扣除掉开发建设成本和预计利润剩下的就是地价。（地价=预计售价-开发成本-预计利润）然而由于土地市场竞争的血腥和惨烈单纯的以目前周边楼盘的售价做简单对照来确定预计售价一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的判断出2到3年后的楼价涨幅并以此来计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确理据越充分在土地市场上的竞价能力就越强。因此这就逼迫着地产投资人去寻找隐藏在房价上升背后的客观规律。我必须要说的是任何地产投资人做出的预测都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地到开售（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间大致是20个月的时间也就是1年零8个月。投资人做出的预计售价建议在这个时间就要得到检验。如果检验结果正确那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果错误他必然会失业而且也极可能会面临不得不改行的厄运因为他的责任无可推脱他造成的损失无可弥补业内也将很快知道他的糗事并会在这个小圈子里反复传播。而且地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块他们都需要做出预计售价的判断。就我而言我所在的城市一年推出市场的地块超过50宗平均每个星期就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据而对数据背后的客观规律毫无认知那么他犯下重大的判断错误就只是一个时间问题了。不是今天就是明天他必然会因为过高或过低的预计售价从而导致拿下烂地或者错过好地。纯粹基于生计所迫我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据探寻城市房地产的根本规律。2、对房地产的需求一般而言按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求都可以兼容其它需求。譬如首次置业型的客户他们也会有投资保值的要求。改善型的客户随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市都会体现出以某一种需求为主的特征。举例而言珠海江门和肇庆是典型的首次置业型需求城市。（很不幸把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位人口又少经济也相当落后一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨开始表现出强烈的投机型特征这也是这种旅游城市的楼市特点：在首次置业和投机型需求之间跳跃暴涨暴跌特征明显。）佛山东莞就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎没有市区它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。而惠州是一个投机盛行的城市它受深圳的投机之风影响太深。当然这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结在一个城市的内部不同区域又体现出不同的特征。譬如以广州为例天河中心区是投资性需求旺盛而番禺区目前表现出的是改善型需求为主花都区就正在从首次置业阶段向改善型需求阶段过渡。不同的需求所表现出的楼市外部特征差异非常明显。这个我可以做详细的说明。首次置业型需求对产品的要求不高1梯4户、6户、8户都非常常见客户对通风采光之类没有特别的需求对房屋朝向的要求也不高最大的关注点是价格。凡是以首次置业型需求为主的城市其楼价涨幅都很低楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层或多层为主以楼梯房最常见即使有电梯也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见装修交房受到极大的反感因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市即使进入了品牌地产商也难以实现品牌溢价只能和周边的零星开发商等价卖。改善型需求为主的城市对产品的要求很高。一梯两户南北对流舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子卖得越贵。（这与广大在摊大饼的一线城市居住的同学的经验刚好相反）装修交房不受到鼓励但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔试图通过装修实现产品溢价也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路他们要装点自己的天地实现自己的梦想要在自己的大房间里大大的舒一口气。一旦城市的房地产市场从首次置业型转向改善型那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。佛山中心城区从03年开始这个转