房价上升的规律—地产投资理念.docx

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追随都市生长的轨迹，寻找房价上升的纪律——总结我的地产投资理念
1、
这篇文是我近年来从事土地拓展事情，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我恒久在珠三角混，所有本文中所总结出来的都市特征，根本上都是珠三角那种典范的多中心城镇型生长特征。希望不会对居住在摊大饼的都市的同学，产生误导。
本人从事的土地拓展事情，也就是拿地之前的地价测算事情。这份事情说起来可以很简朴，比较一下周边楼盘的售价，扣撤除开发建立本钱和预计利润，剩下的就是地价。（地价=预计售价-开发本钱-预计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做简朴比较，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相瞄准确的判断出，2到3年后的楼价涨幅，并以此来盘算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充实，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就欺压着地产投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观纪律。
我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都市在极快的时间内得到市场查验。从获取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间，大抵是20个月的时间，也就是1年零8个月。投资人做出的预计售价发起，在这个时间就要得到查验。如果查验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果查验结果错误，他一定会失业，并且也极可能碰面临不得不转业的恶运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里重复流传。并且，地产投资人险些时刻都要面对差别的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的都市，一年推出市场的地块凌驾50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个都市差别区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资代价，代价有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观纪律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他一定会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，大概错过好地。
纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻都市房地产的底子纪律。
2、
对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改进型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改进型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个都市，都市体现出以某一种需求为主的特征。举例而言，珠海江门和肇庆，是典范的首次置业型需求都市。（很不幸，把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游都市的定位，人口又少，经济也相当落后，一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨，开始体现出强烈的投机型特征，这也是这种旅游都市的楼市特点：在首次置业和投机型需求之间跳跃，暴涨暴跌特征明显。）佛山东莞，就是典范的改进型需求为主的都市。广州大抵是介于投资性需求与改进型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的都市。中山是纯粹由乡镇归并而成的一个怪胎，没有市区，它的需求大抵介于首次置业型和改进型之间。而惠州，是一个投机盛行的都市，它受深圳的投机之风影响太深。虽然，这只是我对珠三角几个都市的需求特征做出的简朴总结，在一个都市的内部差别区域，又体现出差别的特征。譬如，以广州为例，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前体现出的是改进型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改进型需求阶段过渡。
差别的需求，所体现出的楼市外部特征，差别非常明显。这个我可以做详细的说明。首次置业型需求对产物的要求不高，1梯4户、6户、8户都非经常见，客户对通风采光之类没有特别的需求，对衡宇朝向的要求也不高，最大的存眷点，是代价。通常以首次置业型需求为主的都市，其楼价涨幅都很低，楼市会恒久维持在一个稳定的水平线上。产物以小高层或多层为主，以楼梯房最常见，纵然有电梯，也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感，因为这会导致他们的分摊率增加而得房率低落。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不肯意进入这类都市，纵然进入了，品牌地产商也难以实现品牌溢价，只能和周边的零星开发商等价卖。
改进型需求为主的都市，对产物的要求很高。一梯两户，南北对流，舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的屋子，卖得越贵。（这与宽大在摊大饼的一线都市居住的同学的经验恰好相反）装修交房不受到勉励，但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔，试图通过装修实现产物溢价，也不可能做到。因为我们的改进型客户在装修上都有着自己的思路，他们要装点自己的天地，实现自己的梦想，要在自己的大房间里大大的舒一口气。一旦都市的