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当前民事审判的几个主要问题

最高人民法院副院长黄松有

民事审判工作既与广大人民的利益息息相关!又与改确定!并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响
革发展稳定的大局密切相联"各级人民法院要准确适用法的!应当视为要约"出卖方提供的由购买方签订的合同文
律!提高民事案件的审判质量"本即使未载入上述说明和允诺!也应视为合同内容!出卖
一!审理好房地产案件"促进房地产市场健康有序发方违反的!应承担违约责任"如果出卖方的违约行为构成
展#根本违约!或者出卖方的违约行为符合约定解除条件的!
随着我国土地使用制度#城镇住房制度的改革和房地购买方要求解除合同#赔偿损失的!应当予以支持!以保护
产业的快速发展!房地产业已经成为拉动国民经济增长#商品房购买者的合法权益"
提高人民生活水平的支柱产业之一"由于我国的房地产市要引导建筑市场的健康发展"人民法院在审理建筑工
场正在发育的过程中!市场主体的行为不规范!国家的管程合同纠纷案件时!要通过确认合同是否有效#认定双方
理制度也不完善!所以!近年来!房地产纠纷急剧增加"人当事人是否存在违约行为以及是否承担违约责任等方式!
民法院在审理房地产案件时!既要注意严格掌握合同无效引导建筑市场的健康发展"承包人将其承包的全部建设工
的标准!尊重当事人的意思表示!又要充分考虑我国房地程转包给第三人!或者将其承包的全部建设工程肢解以后
产市场的实际情况!以规范市场主体的经营行为!维护房以分包的名义分别转包给第三人!或者将工程分包给不具
地产市场的正常秩序!促进房地产市场的健康发展"备相应资质条件的单位!以及分包单位将其承包的工程再
要维护土地使用权的正常交易秩序"人民法院在审理分包的!应依法认定无效"对于全部或部分使用国有资金
土地使用权转让合同#合作建房合同等房地产纠纷案件或国家融资的项目不进行招投标而签订的合同!也要依法
时!要依法维护土地使用权的正常交易秩序"土地使用权认定无效"要通过司法手段确保建筑工程质量和建筑工程
进入市场应当符合法律规定的条件"出让的土地转让时虽符合国家安全标准!维护建筑市场秩序"对于无资质承包
不具备转让条件#划拨的土地转让时虽未经人民政府审工程的!要依法认定合同无效"建设工程未经竣工验收!发
批!但在起诉前已具备转让条件或者经过批准的!可以认包方擅自接收#使用的!承包方只在合理使用期限内对工
定转让合同有效"在处理合作建房合同纠纷时!只要其中程结构#基础工程的质量承担责任!其他质量问题由发包
一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房的土地是方自负"国家颁布的工程定额年度取费标准为任意性规
以出让方式取得使用权的!就应视为合法"在处理合作建范!建设工程合同约定的工程价款结算标准与合同履行期
房纠纷时!关键是确认当事人是否有合作的意思表示!而间实施的工程定额年度取费标准不一致时!应以合同约定
不必过多地拘泥于合作的形式!如一方可以土地使用权作为准"建设工程合同的当事人可以根据建筑市场行情!约
为投资与他人合作建房!而不参加经营!可以不设立项目定低于承包方企业类别#资质等级的取费标准"关于合同
公司!但合建双方必须共担风险"合作建房合同被确认无法第!"#条的适用问题!如果建设工程于$%%%年$&月$
效或被撤销的!在建或已建成的房屋的所有权!可以判归日之前已竣工或停工!$%%%年$&月$日之后人民法院对
以土地使用权作为投资的一方所有!对方的投资可根据资这类案件还没有审结的!不应适用合同法第!"’条"如果
金的转化形态!分别处理$资金尚未投入实际建设的!可由建设工程施工于$%%%年$&月$日之前!竣工或者停工于
以土地使用权作为投资的一方返还对方投入的资金!并支$%%%年$&月$日之后!承包人的工程价款是否享有优先
付同期同类银行贷款的利息%资金已转化为在建中的建筑权!应分别情况处理$在$%%%年$&月$日之前!该工程上
物!在建建筑物与实际投入开发的资金存在差值的!以土没有设定抵押权的!承包人的工程价款享有优先权%该工
地使用权作为投资的一方向对方返还资金时!应参照当地程上设定有抵押权的!承包人就工程价款享有的优先权不
房地产市场的变化!给予对方相应比例的经济赔偿!或由得对抗已设定的抵押权%承包人的工程价款不能对抗在
双方按过错程度!分别承担相应的损失"$%%%年$&月$日之前已交纳大部分或者全部购房款的
要注意保护购房者的合法权益"人民法院在审理商品购房者的请求权"如果建设工程施工于$%%%年$&月$日
房买卖合同纠纷案件时!对于出卖方在广告宣传资料中就之后!人民法院审理这类案件时应严格适用合同法第!"’
商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和条的规定"
允诺!一般应当认定为要约邀请"如果该说明和允诺具体#二!审理好涉农案件"维护农村土地承包关系的稳定

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