营业性物业商业利润测算的探讨.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：营业性物业商业利润测算的探讨梁红焱收益性房地产获取收益的方式主要有出租和营业两种净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中由于出租房地产的净收益即为房地产产生的净收益故基于租赁收入测算净收益较为普遍是评估工作中收益法估价的典型对象而营业性房地产的最大特点是房地产所有者同时又是经营者房地产租金与经营者利润没有分开房地产净收益的公式为：净收益=商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润。通常在实际工作中大部分估价师都未考虑商业利润也有知道要扣除商业利润的但由于不知道如何计算在评估报告中也就忽略不提或者计算了但取值的基数有问题这样得出的评估结果往往会有很大的区别。那么我们应该如何对商业利润进行测算呢？要弄清这个问题首先要弄清什么为商业利润。商业利润的概念商业的概念有两种一种是狭义的商业即凡以营利（赚取买卖差价）为目的直接或间接向生产者购进货物而后转售他人之经济行为称为狭义的商业。另一种是广义的商业即凡以营利为目的直接或间接以货物、金钱或劳务供给他人来满足需求的任何经济活动皆称为广义的商业。在现实经济中的商业活动由两部分组成：（1）生产在流通中的继续：包括运输、储藏、保管、分装等。（2）纯粹流通活动：指不增加商品使用价值的单纯为实现商品价值而进行的买卖活动。商人在商品流通活动中投入商品经营资本以低价买进高价卖出赚取买卖差价这种差价就形成了商业利润。也就是说商业利润是从事商品经营活动所获得的利润。由此我们可以知道商业资本的运动形式为G—W—G’即向产业资本购买商品然后出售商品实现商品的生产价格以获得利润。这里介绍几个概念：1、成本价格：生产商品所耗费的不变资本与可变资本之和用K表示公式为K=C+V这里C为不变成本V为可变成本。2、利润：商品价值W=K+m这里的m就是马克思资本论中的剩余价值剩余价值作为全部预付资的产物时m就转化成了利润p。3、利润率：利润率是利润与全部预付资本的比率即利润率p’=p/K。4、平均利润率的形成：1）利润率不同等量资本不能获得等量利润就会引起不同生产部门的竞争；2）不同部门竞争的手段是资本转移资本由利润低的部门向利润高的部门转移；3）部门之间的竞争导致不同部门的利润率趋向平均化。所以平均利润=预付资本×平均利润率经营性物业商业利润的测算在弄清商业利润概念的前提下我们在评估中商业利润的测算就有据可依了。我们知道房地产净收益的公式为：净收益=商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润。财务上商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用实际上就是营业利润所以房地产净收益=营业利润－商业利润。营业利润=商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用商业利润=预付资本×平均利润率下面是计算商业利润的评估案例这里我们只介绍计算过程。加油站评估案例首先说明在对加油站评估的时候我们所评估的价值应为整个加油站的评估值包括加油站宗地、营业楼、配套宿舍、加油棚以及储油罐、加油枪等加油设备。加油站概况估价对象为深圳市龙岗区布吉坂田村坂田加油站委托方于2001年3月6日向深圳市龙岗区供销合作联社布吉社购买得来后改造重建并于2002年重新进行竣工验收。《房地产证》的权属关系已于2005年2月6日进行了变更但营业执照和相关证件的变更手续正在办理之中。委估加油站宗地呈规则四边形油站内建有一栋营业楼、一栋加油棚及一栋配套宿舍宿舍位于营业楼的后部（南侧）营业楼与宿舍均为框架结构楼高2层竣工于2002年3月9日。营业楼与宿舍总建筑面积为953.95平方米（其中营业楼为502.01平方米宿舍为451.94平方米）营业楼第一层为便利店及卫生间第二层空置；宿舍楼第一层为办公、食堂、宿舍第二层均为宿舍共有宿舍约20间宿舍无配套卫生间。水电及消防设施齐全使用状况良好。计算过程(1)销售收入根据委托方提供的资料该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐每个油罐储存容量为2万升总容量为12万升加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油0#柴油为中南公司及839路大巴车指定加油点现每天加油量约8万升其中柴油、汽油各占50%经营状况良好。委托方提供的近三年财务报表情况如下：项目2003年2004年2005年主营业务收入63840694.6987475817.1197037855.