假设开发法及其运用.ppt

第九章假设开发法及其运用
第一节假设开发法概述
第二节假设开发法的基本公式
第三节现金流量折现法和传统方法
第四节假设开发法测算中各项的求取
第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法的概念
又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来正常开发成本、税费和利润等，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、理论依据
预期原理
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。三、假设开发法适用的对象和条件
对象
适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。
条件
需具有明确的规划设计条件要求。
估价结果的可靠性主要取决于：
是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；
是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。三、假设开发法适用的对象和条件
对象
适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。
条件
需具有明确的规划设计条件要求。
估价结果的可靠性主要取决于：三、假设开发法适用的对象和条件
对象
适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。
条件
需具有明确的规划设计条件要求。四、假设开发法的操作步骤
1.调查待开发房地产的基本情况；
2.选择最佳的开发利用方式；
3.估计开发经营期；
4.推测开发完成后的房地产价值；
5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；
6.进行具体计算。四、假设开发法的操作步骤四、假设开发法的操作步骤一、最基本的公式
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润
1.把握待开发房地产在投资开发前后的状况；二、按估价对象细化的公式
(一)求生地价值的公式
1.适用于将生地建成房屋的公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
2.适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式三、按开发后的经营方式细化的公式
(一)适用于开发后出售的公式
V=VP-C房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。
考虑货币的时间价值有两种方法：一、现金流量折现法与传统方法的区别
1.对开发完成后的房地产价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测未来现金流量。
2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，首先将它们折算为同一时间上的价值，然后再相加减。
3.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。二、现金流量折现法与传统方法的优缺点
现金流量折现法：结果精确，但比较复杂；
传统方法：结果粗略，但相对简单。

现金流量折现法具体需要三点：
(1)开发期和经营期要估计准确；
(2)各项支出、收入在何时发生要估计准确；
(3)各项支出、收入在发生时的数额要估计准确。一、后续开发经营期
后续开发经营期的起点是(假设)取得估价对象的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产经营结束的日期。一、后续开发经营期
后续开发经营期的起点是(假设)取得估价对象的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产经营结束的日期。二、开发完成后的价值
(一)开发完成后的价值对应原房地产状况
开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的市场价值。
(二)开发完成后的价值对应原时间
可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。
(三)开发完成后的价值的预测方法
出售的房地产
运用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产过去与现在的及其未来可能的变化趋势来推测。
出租或经营的房地产
预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。三、后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润，具体包括取得待开发房地