假设开发法案例.doc

假设开发法案例一、待估对象概况待估对象为一“七通一平”的待开发土地，土地总面积为10000m2，形状规则；允许用途为商业、居住；规划容积率为7；土地使用权年限为50年，招标出让，出让时间为2004年10月31日。二、估价要求：需评估该土地在2004年10月31日出让时的价格。三、估价计算过程1、勘察待估对象（略）2、确定最佳开发利用方式通过调查研究，确定该土地最佳利用开发方式如下：建筑容积率为7；建筑总面积为70000m2；建筑层数为14层；各层建筑面积均为5000m2；地上一至二层为商业用途，地上三至十四层为住宅用途。3、预计开发周期预计该房地产的开发周期为3年，即2007年10月全部完成，并投入使用。4、预计出售楼价估价该房地产建造完成后，商业楼可全部售出，其平均售价为4500元/m2；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％在半年后售出，其余的20％一年后售出（假设在期末售出），其平均售价为2500元/m2。5、估价开发费用及开发商利润估计总建筑费为5000万元，其中第一年投入20％，第二年50％，第三年30％；专业费用为建筑费的8％，投入时间与建筑费投入时间相同；年利率一年期为8％，二年期为10％，三年期为12％；销售费用为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已经考虑在建筑费里；买方需要缴纳的契税等为招标价的3％；投资利润率为直接投资成本的25％；未来三年的开发建设期内，假定开发费用的投入在投资年度范围内在时间、强度上均匀、相同。在上述假定情况下，各投资年度内的投入可视集中各投资年度内的年中投入。6、地价计算地价＝楼价-（建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发商利润）拟采用静态法和动态法两种方法试算地价。设地价为X（万元）。静态法(1)总楼价A＝4500×5000×2+2500×5000×12＝19500（万元）(2)总建筑费B1＝5000（万元）(3)总专业费B2＝B1×8％＝400（万元）(4)投资利息B3＝地价款利息+开发费利息＝X•[（1+12％）3-1]+（B1+B2）×20％×[（1+12％）2.5-1]+（B1+B2）×50％×[（1+10％）1.5-1]+（B1+B2）×30％×[（1+8％）0.5-1]＝0.4X+832.1（万元）(5)总销售费用B4＝A×3％＝585（万元）(6)总税费B5=A×6％+X×3％＝1170+0.03X(7)总利润B6＝（X+B1+B2）×25％＝0.25X+1350(8)地价计算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝19500-(5000+400+0.4X+832.1+585+1170+0.03X+0.25X+1350)X＝6049.35（万元）以上计算的地价是无限年期情况下的价格，设土地资本化率为8％，则50年试用期下的地价V＝6049.35×[1-（1+8％）-50]＝5920.50（万元）(9)估价结果总地价为5920.50万元单位地价为5920.5/1=5920.50元/m2楼面地价为5920.5/7＝845.79元/m2动态法计算的基准时间为该土地的出售时间，即2007年10月，年贴现率为10％。(1)总楼价A＝14182.95（万元）(2)总建筑费B1＝4302.40（万元）(3)总专业费B2＝B1×8％＝344.19（万元）(4)投资利息B3＝0(5)总销售费用B4＝A×3％＝425.49（万元）(6)总税费B5=A×6％+X×3％＝850.98+0.03X（万元）(7)总利润B6＝（X+B1+B2）×25％＝0.25X+1161.65（万元）(8)地价计算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝14182.95-(4302.40+344.19+0+425.49+850.98+0.03X+0.25X+1161.65)X＝5545.5（万元）以上计算的地价是无限年期情况下的价格，设土地资本化率为8％，则50年试用期下的地价V＝5545.50×[1-（1+8％）-50]＝5427.38（万元）(9)估价结果总地价为5427.38万元单位地价为5427.38/1=5427.38元/m2楼面地价为5427.38/7＝775.34元/m2