以房养老之我见解读.ppt

以房养老以房养老的原因一、基本认识二：社会现状一.以房养老的缘由（1）运作：风险：风险：HECM计划
HomeKeeper计划
FinancialFreedom计划
美国
20世纪70年代以后，随着美国进入老龄化社会和住房自有化率的提高有相当多的老年人成了“房子富翁、现金穷人”。他们辛苦了大半生，虽已通过分期付款的方式买下了住房，但高昂的生活与医疗费用使他们有限的收入入不敷出，生活得很清苦。如何解决老年人的养老问题引起了社会的关注。
当前，美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品：HECM计划、HomeKeeper计划和FinancialFreedom计划。其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。从适用对象上看，HECM计划主要适用于拥有较低价值住房的借款者，HomeKeeper计划适用于拥有中等房产价值的借款者，而FinancialFreedom计划则适用于高档房产的持有人。
1.HECM计划为便于老人将固有在住房上的资产释放出来，变成可流动的现金，用于养老，同时又不失去住所。主要适用于拥有较低价值住房的借款
2.HomeKeeper计划HECM计划的最大特点是，联邦政府为借款人和贷款人双方提供担保。一方面，美国政府保证HECM计划的借款人一定可以获得
贷款机构承诺支付给他们的所有资金，并可把它用于任何消费目的。即使贷款机构倒闭，房主也可以按时拿到贷款。另一方面，HECM计划的贷款经过FHA的资格认可后，由FHA提供保险。当贷款期限结束时，如果贷款本息额超过住房价值，差额由保险基金进行补偿，从而使贷款机构避免了损失。这样，HECM计划的风险就转嫁给了联邦政府，从而消除了借款人和贷款机构的后顾之忧。
3.财务自由（FinancialFreedom）计划由一家私营机构———老年人财务自由基金公司提供的住房反向抵押贷款产品。目前，美国住房反向抵押贷款市场上，除HECM计划和HomeKeeper计划之外，只有FinancialFreedom一家私营公司在运作。FinancialFreedom计划主要面向“特大型”的住房反向抵押贷款业务，最高贷款额可达70万美元。因此，它主要适用于拥有高档住房的老年人。
英国（2）住房反向抵押贷款产品的种类2.卷藏式住房反向抵押贷款（RolUpMortgage）
卷藏式住房反向抵押贷款是指借款人不必每月偿还利息，而是将其自动累加到贷款总额上。在房主过世后，本金及所有滚存利息费用才通过变卖房产清偿。卷藏式住房反向抵押贷款通常采用固定利率，但为避免投资风险过高，有些合约则采用有上限的浮动利率。在贷款的发放方式上，借款人可选择一次性总付或年金支付的方式，其中年金支付又有固定金额式和递增金额式之分。新近的卷藏式住房反向抵押贷款产品还增加了“无追索权保证”条款。在贷款到期时，如果本金和利息超过住房价值，贷款人不得向借款人追讨差额。3.共享升值住房反向抵押贷款（SharedAppreciationMortgage）
共享升值住房反向抵押贷款最先由苏格兰银行发行，后来巴克
莱银行也加入了进来。它分为两种类型：第一种是借款利率低于正
常市场利率水平，但贷款机构要与借款人分享住房未来的增值部分。
第二类是借款人不需支付任何利息费用，但将来的还款额是本金加
上住房升值部分与借款比率乘积的三倍，而且借款比率最高为25%。
假如借款人住房资产为100000英镑，借款比率为25%，则借款本
金为25000英镑。如果在贷款期结束时住房资产价值上升到150000
英镑，则借款人需还款￡25000+3×25%×（150000-100000）=
￡62000。共享升值反向抵押贷款最大的缺陷是，在贷款期间内，
借款人不得出售或搬离该住房，从而使借人失去了迁徙的自由。
目前，苏格兰及巴克莱银行因缺乏长期投资者（如养老基金等）
的支持和资金供给而暂时停止发行该贷款。不过共享升值概念颇受
消费者的欢迎。一旦资金问题得到解决，该产品将有良好的发展
前景。4.反转计划（ReversionBasedERM）
在该计划下，老年人先将住房的产权出售给一家反向抵押公司，然后由该公司安排，用所得款项购买一笔按月支付的终生年金，有些公司也可分期支付。当老人把住房的产权出售后，根据合约，他可以免费或象征性地交少量租金就可继续住在原住房内，直到去世为止。当老人去世后，公司将住房收回变卖，收益归公司所有。由于在反转计划实施之初，老人要放弃住房的所有权，对此有些老人心理上难以承受。法国以房养老市场前景四.以房养老在中国的可行性理由一、中国住房的自有化率有了较大提高理由二、金融机构运作资金来源充足面对养老政策的变化服务云建设目标三步走而如今中国的养老政策其他建议？大家一起探讨吧thankyou!