“津十条”房地产调控政策解读和应对.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：“津十条”房地产调控政策解读与应对学生姓名：王则龙专业班级：房地产金融0801学号：2008111156内容摘要本篇主要根据本市出台的《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》（简称“津十条”）内容解读并分析其对房地产市场的影响和作用进而浅谈房地产企业的相关应对之道。关键词：津十条；解读；应对目录一．津十条解读…………………………………………………1二．影响分析……………………………………………………3三．未来预期及应对……………………………………………4“津十条”房地产调控政策解读与应对一、“津十条”解读天津市出台的“津十条”基本上是复制了一下“国八条”的内容没有太多的增加因此目前看相对比较温柔。但是鉴于“国八条”政策本身的严厉性实施过程中对房地产打击较大。原文解读：1、本条是根据“国八条”要求各省市一季度公布价格调控目标制定的。要求公布调控目标对地方政府来说压力很大目标定高了说不过去定低了又怕价格难以把控确实两难。目前全国尚无公布的省市。此条对本案没有影响。2、日前在天津“十二五”计划中计划建设保障房4400万平米其中2011年建设各类保障性住房1200万平米约19万套。当前计划增加到了23万套这个数字实施难度很大但是表明了政府的态度对未来平抑房价作用较大。3、二手房交易成本的提高结合本政策中的第三、第六条要求对二手房交易市场会产生较大的打击但从长期的角度看在政策执行的过程中增加的税收极有可能转加于买方而再一次地推高房价。加强土地增值税的管理根据此前“津六条”的要求每平方米销售价格2万元（含）以下的土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含）的土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的提地增值税预征率为5%；保障性住房暂不预征土地增值税。此条对本案影响主要出现在土地增值税预征提高方面。4、差别化住房信贷政策逾加严格重点对投资性需求和改善性住房需求打压较大。此条对本案有一定影响但影响不大。5、据统计2009年推出住宅用地2378.37万平方米实际成交2176.96万平方米；2010年推出住宅用地2736.60万平方米实际成交2372.50万平方米由此判断2011年商品住房土地供应量将不低于2274.73万平方米。对于土地开工的管理一方面增加了商品房供应的保障系数同时也将进一步促使开发商在土地取得时更加谨慎。此条对本案基本没有影响。6、本条是本次调控的核心条款也是对上一版政策的加强由“限购”转为了“禁购”。该政策的实施将会对房地产市场造成巨大波动。首次置业和首次改善的需求影响稍小但对天津特色的“蓝印”需求、投资需求基本被隔绝对高端住宅、别墅类等的产品销售形成了巨大的困难。此政策将对滨海新区、远郊区县相对打击较大。政策虽然对外地户籍购房限制较大但是依然不能排除有可能通过一些其他途径取得购房资格的情况。目前该政策的具体实施方式尚未出台有待进一步关注。此条对本案形成重大影响。7、此条延续了“津六条”的内容。加强了对商品房销售价格的管理同时加强了预售资金的管理。政策本身只是加强管理暂时没有相应的限制要求。对市场影响较小。对本案没影响。8、此条也是延续了“津六条”的内容是对市场的加强监管目的是规范市场对市场本身不会造成影响。对本案没影响。9、此条也是延续了“津六条”内容是对新闻媒体和舆论的要求目的是加强导向作用也是为政策的顺利实施提供保驾。虽然如此可能会对社会形成一定的误导作用但是对市场影响不大。对本案没影响。10、此条是对各有关部门的要求口气相对严厉。在政策中单列一条想来用意深刻。二、影响分析虽然目前“津十条”的具体实施细则尚未出台但是已可以确认对天津市的房地产市场将会形成巨大的冲击。针对上述对政策的解读初步分析对市场的影响主要来自于由局部限购转为全面禁购。成交量：此次限购政策的出台和实施或将导致2011年商品房成交量出现大幅萎缩面积将降至800万平方米左右。据调查远郊区县20%-30%的购房客户为蓝印户口需求者其中宝坻、武清“蓝印需求”高达50%以上而对于外来人口购房需提供1年期以上纳税证明的限制条件使得这部分人群购买力大大减弱；同时滨海新区购房者中30%-40%为投资型客户这部分人群的需求也将受到一定程度的抑制；由于区位优势市内六区成交量所受影响最小；环城四区购房者多为市内六区的改善型客户及首次购房者受差别化信贷政策的影响其观望情