北京房地产市场动态政策分析.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：07年5月关键词：北京两块限价地投标揭晓--金融街13亿拔头筹汇盈市场部二OO七年5月目录第一部分宏观政策3一、最新政策3二、汇盈评论3第二部分市场动态6一、土地供应分析6二、市场供应情况分析13三、市场销售情况分析15四、新盘供应17五、市场资讯20六、楼盘资讯26第三部分企业动态34第四部分二手房动态40第一部分宏观政策最新政策5月份房地产市场仍充斥着调控的色彩与以往稍微不同的是土地及金融调控扛起了5月的大旗。土地方面伴随石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地与丰台区花乡“鸿基花园二期”项目用地相继上市北京市首批限价房用地都完成了交易标志着“两个一千万”步入实质性操作阶段；金融方面面对流动性资产过剩、CPI持续上扬等问题央行于本月18日决定再次上调人民币存款准备金率和存贷款基准利率从2007年6月5日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率；另外值得一提的是本月10日外汇局在发布的2006年中国国际收支报告中表示外汇管理部门今年将继续贯彻国务院的战略部署严格资金流入和结汇管理继续加强外资进入房地产的监管。2007年5月份房地产相关政策一览颁布日期法律、政策或相关内容发布单位执行时间2007.5.102006年中国国际收支报告外汇局——2007.5.18上调0.5%存款准备金率中国人民银行2007.6.5（全国）2007.5.18上调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行2007.5.19（全国）汇盈评论从本月相关政策及事件来看呈现以下几个特点：金融紧缩当前对外贸易及固定资产投资仍然是我国经济增长的主导力量。从统计局公布的数据显示今年1-5月我国外贸进出口总值6478.5亿美元比去年同期（下同）增长23.9%累计实现贸易顺差467.9亿美元比去年同期增加168.5亿美元5月份当月实现贸易顺差130亿美元继去年10月后再创单月顺差新高；而城镇固定资产累计投资达32045亿元同比增长25.9%其中房地产开发完成投资7214亿元增长27.5%。面对投资增速过快流动性资产过剩人民币升值压力以及CPI持续上扬等问题央行上调人民币存贷款基准利率及存款准备金率增加资本成本控制银行放贷量是情理之中的事情。该政策必然会影响房地产企业的开发节奏对于主要依靠银行贷款以及一些快速发展中的开发企业影响更为明显；另外就购房者来说上调存贷款基准利率意味着购房成本增加投资需求受到一定程度的限制。国内的金融紧缩客观上也刺激了外国资本入市步伐国家发改委公布的资料显示今年1至4月外商直接投资达125亿余元同比约增136%拥有土地的国内开发企业与资金实力雄厚国外投资机构一拍即合加速了房地产开发进程。这明显违背了政府的调控意愿于是在本月10日外汇局在发布的2006年中国国际收支报告中表示外汇管理部门今年将严格资金流入和结汇管理继续加强外资进入房地产的监管。房价调控进一步细化北京市首批限价房地块招标工作的圆满完成更显现出政府在房价调控中拥有绝对的控制权：“限定销售价格竞争土地价格”任何一家开发企业都必须遵循政府制定的这一游戏规则。从实际交易情况来看三块限价房地块的竞争是相当激烈的国内多家大型房地产企业都参与竞标。这一事实充分说明了政府调控房价不是有没有能力的问题而是意愿问题毕竟限价房地块是以损失部分土地出让收益为代价的。而在此之前政府对房价的调控是比较暧昧的“70/90”政策调整的是房款总价毕竟土地出让收益是地方政府收入的重要组成部分。限价房的出现对于区域房地产价格也产生相当大的影响：如果说天价房给周边普通楼盘带来价格上升空间的遐想那么限价房无疑是一泼冷水强烈震撼着开发商以及消费者的心理价位；对于开发企业来说限价房出现后他们不得不重新考虑未来的经营模式由于限定销售价格因此必须要在保障建筑质量的基础上降低开发成本同时提高居住舒适度才能增强企业竞争力实现目标利润。第二部分市场动态土地供应分析5月土地成交情况序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价受让单位1平谷区新平南路住宅楼项目平谷区新平南路北侧13932.20627864挂牌居住2007年5月10日2847.124北京兴谷园房地产开发有限公司2门头沟新城城子地区21-217地块门头沟区城子东街4号5421.3613553.4挂牌居住2007年5月10日1688.18北京龙泰华房地产开发有限责任公司3怀柔区南华园四区怀柔区南华园四区6430.89110032.05挂牌住宅可兼容商业服务业2007年5月10日995.57北京宏怀房地产开发有限公司4丰台区成寿寺世纪风景住宅