北京墅市场发展趋势分析.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：北京别墅市场发展趋势北京别墅供应量分析图2004年北京区域别墅规模北京别墅区域销售价格北京别墅最新价格趋势项目定位不准缺乏个性透视别墅市场冷热不均虽然政策一直在紧缩但别墅的建设依然如火如荼。有的项目销售红线一路向上有的项目销售却迟迟不动一两个月也不见动静。在北京别墅类型两极分化的同时别墅的销售状况也出现了两极分化。为什么同是别墅销售却如此不同？冷暖不同据北京房地产信息网提供的数据位于亚北地区的某别墅项目上半年共销售108套均价为9837元/平方米其销售套数除4月份较之3月份少之外其他月份都呈递增趋势。据其销售部门负责人表示自4月底推出其二期组院式独栋别墅后不到2个月的时间100余套总价在200万—300万元的精装修别墅几乎售罄而其单价也比内部认购时上涨了许多。为满足客户的购买需求开发商不得不把等待第三次开盘销售的房号提前放出。当这些项目的开发商笑得合不拢嘴的同时更多别墅项目的开发商却愁眉不展。某位于马坡别墅区边缘地带的别墅项目开盘一年多以来188套别墅尚未卖出一半；同样还有一个位于马坡别墅区的别墅项目推出两年多了销售不足半数开发商不得不为其改头换面重新包装上市。记者了解到对于大多数别墅开发商来说2004年的上半年过得艰辛异常有的项目甚至两三个月才能卖出一套两套。如果说销售是北京高档项目最头疼的问题的话那么对于别墅而言销售更是重中之重。新盘特点据北京中原统计数据显示2004年1-5月份北京别墅市场共推出新盘17个总规模156.16万平方米目前共推出4400套别墅。从开盘的项目所属区域上看上半年推出的别墅基本上还是分布在传统的别墅豪宅密集区域。朝阳、昌平仍然是别墅市场最热的区域该区域内的温榆河流域是北京别墅豪宅项目较为集中的区域之一。据业内人士分析这主要是因为这些区域具有北京最优越的自然山水环境和比较便利的交通环境。在这些区域居住不仅可以享受到优美的自然山水环境带来的舒适感受而且也能显示业主的尊贵身份因此这个区域新开盘的项目数量最多。自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域分布造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从今年的情况看这一趋势还将继续下去。此外大兴、海淀也是购房者比较热衷的区域。大兴区域的兴起主要是其低廉的价格和便捷的交通条件。大兴区今年新开盘项目的平均单价为5533元/平方米只有昌平区项目均价（9384元/平方米）的六成不到价格优势相当明显。定位不准同样是别墅为什么有的卖得火爆异常有的却惨淡度日呢？据大中华别墅网尤江分析市场定位的准确与否是别墅销售好坏的最关键问题。根据上半年销售情况看销售情况不错的项目都有独特的市场定位其产品都根据人的居住要求进行了精细设计。比如位于亚北小汤山的一个别墅项目根据自身的环境条件、地理位置以及对客户心理的把握适时推出了“庭院概念”主推精装修的经济性别墅受到了市场追捧。但是另一个位于京顺路沿线的项目在定位上过于超前其产品设计虽然有特色购买者却并不十分认可。另外一个位于顺义的项目在去年推出时曾获得了优秀的市场成绩但今年以来却因为定位上的含混不明确销售状况远不如去年。根据北京中原提供的数据北京市别墅存量中50%以上是高端产品但从市场具体表现上看却是低总价、小户型的经济型别墅更受欢迎。有资料显示价格在80万到200万元的经济型别墅最受市场欢迎其中已销售别墅中售价在5000元/平方米以下的达到45%而5000~10000元/平方米的仅占20%10000元/平方米以上的比例维持不变。户型偏大、总价偏高的别墅卖得不是太好。这表明合理的产品定位将对销售产生重要的影响。缺乏个性北京别墅市场上北美风格几乎占到八成以上此外就是欧洲风格了至于中国特色的别墅项目基本没有。而别墅原本应该是个性鲜明、能彰显居住者身份特点的住宅产品。因此有专家认为北京的别墅严重缺乏特性尤其是民族特性。中国别墅协会会长助理郑国臣博士认为别墅是住宅的终极产品。目前北京市场上的别墅多是北美风格、欧式风格这在别墅市场发展的初级阶段迎合了外国居住者和有海外生活背景人士的需求。但是随着别墅市场消费群体的扩大和异化越来越多的本土消费者加入到这个市场别墅的开发商应该注重产品本身的文化特色、民族特色和传统特色。据一项别墅消费取向调查资料显示在别墅准消费者中40%的人喜爱北美的风格21%的人喜爱中式风格19%的人喜爱法式风格。这说明目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能满足消费者的多样化需求尤其是还有21%的人喜爱中式风格这部分的市场比较空白。外行开发别墅别墅市场