北京天地美墅项目项目市场分析及解决方案.ppt

天地美墅汇报纲要未来别墅产品稀缺性别墅类用地停止供应近郊、近远郊别墅兼顾城市功能TOWNHOUSE产品户型面积集中在180-280平米之间单价在5000-10000元/平米是介于普通住宅与高端物业之间的过渡性产品属经济型别墅范畴产品形态与产品定位之间的错位带来项目市场操作层面的根本难点商业产品体量、形态与住宅产品间存在矛盾关系街区、社区关系混淆项目境地尴尬。二条十字形商业街将整个项目打碎项目地块被划分成四个居住区别墅居住社区的整体性被打破社区形象被破坏。商业街同时是作为市政道路市政道路分割下的区块作为街区存在但项目的规模和体量又无法支持街区的概念。问题诊断二：项目市场操作和推广缺乏整合性、系统性现场营销组织亟待加强市场管理急待危机公关客户关系有待重造整体京东别墅带发展尚未成熟缺乏明星楼盘市场竞争力弱东山墅：第二季度仅售出1套；运河岸上的院子：第二季度仅售出1套；京城雅居：上半年销售39套平均每月6-7套；世爵源墅：上半年销售43套平均每月7套；中海安德鲁斯：上半年销售121套平均每月20套；珠江国际城：上半年销售48套平均每月8套；水郡长安：上半年销售78套平均每月13套；尚东庭：上半年销售61套平均每月10套叁项目市场机会剖析新一轮房地产新政规范房地产市场调整产品结构、稳定房价。一系列的政策出台将导致未来北京房地产市场上大户型产品的减少、别墅类产品的稀缺。机会二：市场机会国际化的商务氛围国际资本、港、澳、台等海外资本的涌入外籍人士在京购房置业的需求CCTV、BTV东迁为东部区域市场带来大量传媒、演艺界消费群体奥运经济商机主要涉及八个领域：市政公用基础设施建设、道路交通设施、环境保护与资源综合利用、现代制造业和高新技术产业、区县经济发展、消费市场领域、社会公共服务和文化产业、旅游产业国家总投资金额达1350亿元。城市规划、城市拓展的机会区域别墅市场产品竞争小机会三：城市别墅的机会机会四：产品机会关键词：借势而为、顺势而上关键词：高举高打、强势逆转关键词：重新上路、重新塑造项目定位：欧陆风情浓郁的现代花园别墅社区隐藏于城市的车水马龙庭院深深历经风雨依然经典不改演历主人非凡眼界与经历彰显家族显赫过往淡化联排树立产品高档住宅形象300-350平米300-500万超出联排总价范围产品品质提升与形象打造：大盘造势——依托大盘的影响力和市场的震撼力营造大盘气势积蓄势能。市场比较法定价——根据市场比较法得出本项目产品市场参考价格为10698.65元/平米。本项目目标客户群定位从资源、地缘性、客户阶层等角度对本项目客户群体进行定位。地缘性角度——客户阶层角度——市场策略：精装样板组团异地推广外援销售、外围销售社区封闭、社区包装售楼处搬迁园林景观营造不同风格项目案名+组团名商业的包装与利用突出整体性与统一性符合项目档次、项目客群休闲、时尚突出展览展示功能商业街区氛围的营造商业街区中心四座单体商业突出展览展示、形象宣传功能树立高端形象高档会所、商务酒店伍项目营销执行方案建议入市时机节奏规划与排期：整体推盘计划操盘模型I组团销售排期I组团开盘前的前期准备工作（07、5前）规定动作特别动作推广策略渠道整合策略渠道整合报广——前期入市只是依靠报广作形象产品告知后期参照推广节点投放。软性宣传——较强软性宣传和新闻渗透利用有限资源充分整合和利用强化项目的市场声音作为其它广告聚到的有效配合。与访谈、活动相结合加大炒作力度活动营销——注重项目的现场人气聚集和感染力加强点对点针对性传播利用有利的环境组织如“CBD世界500强高管参观度假日”等特定人群的圈层营销活动。同时充分发挥中广信客户会的强大客户资源优势组织如“天地美墅开盘暨新老客户答谢”活动形成现场强大声势。此外利用论坛、评奖、异地推广等活动形式加强项目市场攻势。网络营销——充分利用网络的宣传效果于主要专业网络重点投放加强资源的合理性有效性只做首页、擎天柱、通栏等显著位置投放。同时做好网络的监控和资源的充分挖掘利用。以形象宣传为主王者礼遇极级HOUSE全景层峰耀世现代欧式生活风情高档别墅演绎尚层新体验城市别墅上流生活