某酒店公寓项目策划方案及发展历程.docx

目录前言——何谓酒店式公寓？2第一篇※酒店式公寓的发展历程3一、国外情况3二、国内开发建设状况3第二篇※广州市酒店式公寓市场状况4一、酒店式服务公寓类型细分4二、酒店式公寓的分布及特征4三、代表性酒店式公寓列表分析6四、酒店式公寓总体现状分析8五、近两年公寓类型物业的销售情况15六、近期公寓类型物业的供应量15七、未来两年酒店式公寓的开发情况16八、未来几年酒店式公寓的市场前景预测17九、酒店式公寓市场分析结论21第三篇※珠江新城规划前景分析22一、珠江新城区域现状22二、未来规划建设24第四篇※珠江新城J2—7地块分析26一、J2—7地块综合情况26二、珠江新城J2—7地块开发条件分析列表28三、地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：28第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略29一、目标客户定位29二、市场定位分析30三、项目命名33四、经营与物业管理33五、租赁建议34六、经营推广重点34七、项目年经营收益35策划方案总结论37前言——何谓酒店式公寓？酒店式公寓顾名思义首先是公寓公寓一般是用来出租的住宅物业其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型其兼具传统酒店和公寓之长大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务生活非常舒适便利星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。第一篇※酒店式公寓的发展历程国外情况酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪为当时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”现已逐渐盛行于欧美功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点其房型类似酒店的标准间配豪华商务套房并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。国内开发建设状况因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身具有独特的优势故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、外籍人士颇有吸引力。90年代初国内最早的酒店式公寓出现在深圳——改革开放的前沿阵地之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海广州的酒店式公寓一直波澜不惊供应量不算大这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。可以说酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪不过总体上酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段估计至少还有5~7年的发展才进入繁荣期。第二篇※广州市酒店式公寓市场状况酒店式服务公寓类型细分提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。市面上有一些叫做“白领公寓”、“单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式服务”但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的酒店式服务尚远故不能算是酒店式服务公寓。现时广州市提供酒店式服务的公寓主要以上世纪80年代中至90年代中落成的几家四、五星级酒店附带的高级公寓以及金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会、中信公寓、新大厦等为主其中富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性酒店式公寓。据悉目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓加上星级酒店附带的高级公寓等其总共的套房总数仅有2000套左右。本方案所讨论的“酒店式公寓”物业主要指类似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓。酒店式公寓的分布及特征目前专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点其主要分布在市中心一些位置优越交通便利的成熟商务写字楼区域如环市东路写字楼区域天河北中央商务写字楼区五羊新城等但总数不超过10个。从功能上看目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下：新大厦——国际性酒店式公寓位于珠江新城祈福华夏——国际性酒店式公寓位于五羊新城中信公寓——国际性酒店式公寓为中信广场附楼富城花园——国际性酒店式公寓位于五羊新城广东国际大厦B附——高档公寓位于环市东路远洋明珠大厦——高档公寓位于珠江新城位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦其曾经推出过产权发售的“商务公寓”“商务公寓”商住两用从其租赁客户及功能使用特征来说商务公寓并非严格意义的酒店式公寓；另外远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店”从其户型间隔及“酒店”特征来说也不属于酒店式公寓。酒店式公寓的特征：性质属于商住楼有70年产权设备配套通常配备酒店作为配套会所设施十分完善泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置户型特点介于住宅户型及酒店套房之间大厅大房一般二房110㎡以上三房150㎡以上装修及室内配置通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具物业管理