从美国次贷危机看我国房地产金融风险的防范与管理.pdf

FINANCE金融

从美国次贷危机看我国房地产
金融风险的防范与管理

■潘建铮福州市土地房屋开发总公司

中图分类号：F832.59文献标识：A文章编号：1006-7833(2009)09-041-02

摘要美国次贷危机在给世界各国带来危机的经济实力有限，因此很多都无法偿还债务，违约现象频繁，
同时，也给国内房地产业和金融业带来了不少的启示。银行面临重重困难，危机诱发。
文章主要从美国次贷危机的发生机制和产生的根源入（二）放款机构过度迷信房价上升，过分追求利润是
手，结合我国房地产市场上的金融风险实际，探讨了重导致危机爆发的关键
视住房抵押贷款金融风险；积极稳妥地推进住房抵押贷在经济增速较快，房价持续上升的背景下，从银行到
款证券化；科学设计、谨慎使用金融创新产品；加快推抵押贷款商，各类放款机构都热衷于放贷并进行资产证券
进全社会信用体系的建立；充分发挥政府宏观调控作用化操作。而宽松的贷款资格审核使得贷款欺诈现象蔓延，
和危机处理能力等方面防范和管理房地产金融风险的成为危机产生重要原因。如，有些贷款机构降低甚至忽视
措施建议。贷款标准，推出的“首付分期”、“低门槛贷款”、“零月供”、
关键词美国次贷危机房地产市场金融风“零首付”等贷款方式。
险防范与管理（三）金融创新产品本身设计上的缺陷为危机的爆发
埋下了祸根
美国次贷危机（subprimelendingcrisis）又称次级房贷在美国次级房屋抵押贷款证券化过程中，为了促进营销
危机或次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷提高利润，商业银行和贷款公司都推出了一系列金融创新产
款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风品，但这些金融创新产品并没有经过充分的论证、试验和严
暴[1]。次贷危机一爆发，便严重冲击着各国的房地产业和金格的测评，在商业利益的驱动下产品过早地被推上了市场，
融业，给世界经济、社会带来了严重的影响。在深受次贷并通过证券化的形式，企图将设计上的风险从银行转移到资
危机影响的同时，我们也看到了我国房地产市场上暴露出本市场上去。但事实上风险本身并没有消失，而是为危机埋
来的问题。以美国次贷危机为鉴，认真吸取教训，加强自下祸根。特别是过度宽松的信贷标准导致了信贷市场上的盲
我反思，不断推动我国房地产业和金融业的改革创新，将目跟从，并最终促成了美国次贷危机的爆发。
有利于我国房地产市场健康、稳定地发展。最后，政府缺乏强有力的金融监管和宏观调控的失效
一、美国次贷危机的发生机制及成因分析加剧了危机的严重性
美国次贷危机的发生是与其“次级住房抵押贷款”直接在整个次贷危机发生过程中，政府或监管机构并没有
相关的。次级住房抵押贷款，是指美国机构专为信用程度对住房抵押贷款给予足够的监督和控制，对于金融创新产
较差或者收入不高的借款人提供的一种短期低息、中长期品也缺乏应有的测评和监控。在房地产市场繁荣时，政府
高息的房屋贷款品种[2]。在次级住房抵押贷款产生的最初甚至还狂热地参与到其中去，推波助澜。在危机发生后，
10年里，取得的了明显的经济和社会效益。1994-2006年，政府也没有及时地调整政策，有效地加以引导，这在某种
美国的房屋拥有率从64%上升到69%，超过900万的家庭程度都加重了危机的严重性。
在这期间拥有了自己的房屋。2001-2004年，美联储低利率二、我国房地产市场上的金融风险
政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情骤升，次自从住房制度改革以来，“房地产”对中国人来说已不
级房贷市场空前繁荣[3]。然而，自2004年6月起，美联储陌生。尤其是最近几年，与房地产相关的话语流行于大街
加息不断，房地产市场短期利率顺势提高，使得抵押住房小巷，房地产价格也成了人们日常谈论的话题之一。有人
变得贬值，出售或者通过抵押住房再融资变得困难，购房说中国的房地产市场与美国有较大的区别，次贷危机不会
者的还贷负担大大加重。这种局面直接导致大批次级抵押发生在国内，但仔细分析我国的房地产市场就会发现，我
贷款的借款人不能按期偿还贷款，违约不断，于是，美国们正在走美国走过的路。目前，国内房地产市场上存在的
次级抵押贷款危机开始蔓延。问题不比美国来得少，特别是金融风险问题更加突出，主
从美国次贷危机的发生过程可以简单地看出，利率的要表现在以下几个方面。
上调和住房市场的持续降温是引起美国次级抵押贷款市场（一）房地产业融资方式单一，对商业银行过分依赖
风暴的直接原因。深入分析后发现，房地产市场上主要角与美国相比我国房地产市场最大的特点在于，我国房
色的“疯狂行为”和金融风险的管理不当则对此次次贷危机地产开发商或购房者一般都是直接向商业银行申请贷款，
负有主要责任。很少涉及其他放款机构。根据有关统计数据，我国房地产
（一）贷款者的不切实际进行入不敷出的贷款是此次金融