东方巴黎项目整体营销策略.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：东方巴黎项目整体营销策略九思地产二〇〇五年九月七日前言针对目前贵公司提出暂时不考虑超市部分销售的思路我司连夜召开紧急会议讨论了项目现阶段的各种情况针对营销工作的推动进行了深入的研究做出以下决论：支持贵司提出对超市部分物业暂停推动的意见目前只进行针对性市场调查对客户进行摸底及登记而不涉及正式销售；对项目地面物业进行包装在9月18日前整体推出以侧重点进行阶段划分全力去化；整合广告公司的优势资源加强其配合力度为后期项目的营销工作推进提供优势条件；做好销售人员的持续性培训工作使所有销售人员对项目的了解程度在之前的基础上不断提高加强专业性以保证随时推出任何部分物业都可以使销售工作顺畅无阻；在进行地上物业部分销售准备的同时对地下超市部分的潜在客户继续进行深挖如贵司最终决定对其进行销售时保证所有人员可以有备而战。注：鉴于之前的多套方案中已仔细阐述过对咸阳地产及投资性物业市场的调研在此不再赘述……第一部分项目定位项目SWOT分析项目优势（S）项目劣势（W）项目展现的实力：实力发展商＋亚太知名物业管理公司＋享誉全省的商业管理公司强强联手打造的新概念投资型物业交通条件：作为一个商业项目必备的交通条件本案较好地满足了交通方面便利的要求处于城市主干道并有多路公交车经过地理位置：本案周边已经有民生百货成功经营拥有极大的常住人群为本区域的商业发展提供了强大的消费群体负面印象：本案已经上市两年前期销售不利的形象早已在消费者心中留下了深刻印象。加之因受各方面影响导致大量客户纠纷为本案目前的销售带来了极大的阻力周边商业氛围不足：本案周边目前投入运营的商业物业较少。导致区域商业配套严重不足难以衬托区域商业环境的氛围销售价格：因已进入现房阶段本案较高的销售价格有很大抗性项目机会（O）项目威胁（T）咸阳商业的发展前景：随着西咸一体化步伐加快投资环境改善旅游资源的开发和行业完善咸阳商业已经开始呈现良好势头市场前景广阔。区域机遇：区域内同类型的投资型产权物业只有秦隆步行街且其意即没有区域内的正面竞争我们应更好地把握入市前的铺垫工作找准入市时间点全面占领市场。政府支持：政府立志于将本案所在区域打造成新的商业区域升值潜力：由于本身的优势及市场环境项目升值的机会很大。同类竞争项目：市场上已经存在或即将推出的一些产权式投资物业提出的回报比率高于我们的回报对投资性客户造成较大分流本案的招商：对于商业项目而言前期商业规划及系统招商工作至关重要但本案前期这方面工作存在大量问题如在现阶段仍不能较好地解决这些问题将会产生极大的负面作用商业运营：因本案已属现房且部分物业即将投入商业运营作为投资客户将会对这部分物业密切关注如此部分物业在经营中不能取得较好业绩将会极大程度地挫伤投资者的积极性产品形态定位福园购物、网吧部分、电影院部分形态定位：产权式商铺定位分析：上述部分物业已经出租给经营单位可将其划分为小块面积降低投资额度在两年内承诺总放款8.8%的固定回报以此来吸引小投资者经营模式：投资者在与发展商签订买卖合同的同时与物业管理公司签订租赁合同物业管理公司委托专业经营管理公司对各部分物业实施经营管理至此该物业所有权、管理权、经营权清晰划分销售说辞：两年后物业价值提升租金提高因此将依据当时市场实际情况与投资者重新签订租赁合同以此确保投资者的利益独立商铺、写字楼形态定位：自营或者由物业管理公司代租定位说明：投资者在购买物业时可依据自身情况进行选择一种投资者需要铺面自行经营而另一种投资者希望可以通过租赁来收取回报第三种投资者希望可以安稳地度过商业物业前两年的培育期待项目的商业气氛成熟后转为自营为同时满足以上各种客户的需求我们建议这部分物业可灵活处理属后两种客户者可与物业管理公司签订两年代租协议由物业管理公司对其名下物业进行代租管理租金收益由投资者与物业公司按７：３的比例进行分成销售说辞：针对租金分成客户可提出代租协议首期协议期限为两年两年后可根据客户需要续签主要目标客户群体定位年龄：30-55岁职业：政府人员、经营者、公司白领、自由职业者、机构投资者……心理特征：独立、尽情感受生活、希望受到尊重头脑灵活、前卫、渴望浪漫喜欢新鲜事物、追求刺激、同时感受强烈的竞争压力共同爱好：投资、享受、追求时尚……综合分析：这类人具有一定的投资实力同时也具有一定的投资理念比较理智花哨的概念炒做并不能打动他们。将明晰的项目经营可行性分析、投资回报数据整理成形以商业计划书形式或许可以起到决定性的作用。对这类人的诉求策略是在专业地产基础上谈投资价格定位依据原价格方案执行在此不再赘述项目形象定位本案形象