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『万象新天公园风景区及公园大道区』项目
市场定位与产品定位顾问报告

伟业顾问第一章宏观市场分析

第一章宏观市场分析

一、宏观市场分析

（一）全国宏观经济分析

1、近期经济发展情况

据测算，2003年我国国内生产总值将突破11万亿元人民币。这将是1986年我
国国内生产总值突破1万亿元后，连续迈上的第11个万亿元台阶。国内生产
总值是反映一个国家总体经济实力的指标。自从1986年以来，我国国内生产
总值就一直攀升。

1985年至2003年我国国民生产总值

12
10
8
6
4
2
国民生产总值
0
19851991199719981999200020012003
年份

1
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伟业顾问第一章宏观市场分析

2003年，在复杂多变的国际形势和突如其来的非典型肺炎疫情以及频繁发生的
多种自然灾害下，我国经济仍然保持较快增长，来之不易。

2、经济发展预测

为保持经济持续快速稳定增长，中国政府将继续坚持扩大内需的方针，保持宏
观经济政策的连续性和稳定性。针对当前经济运行中存在的突出矛盾和问题，
中国政府将积极推进经济结构战略性调整，坚持改革开放，并重点着眼于深化
和推进农村改革、企业改革、金融改革和政府机构改革。

目前中国经济正处于一个新的上升阶段，经济的内在活力明显增强，汽车和房
地产等一些新的经济增长点正在形成，同时，对外开放也进入了新阶段，进一
步拓展了经济增长的空间。国务院发展研究中心发展战略与区域经济研究部提
供的一份课题报告表明，未来20年，中国仍有保持经济高速增长的潜力和动
因，预计从2000年到2020年平均潜在增长速度可达7.3%左右，前10年间，
平均潜在经济增速有望达到7.9%，而后10年中，这一速度将降至6.6%。

（二）北京经济运行基本平衡

1.近期经济发展情况

据北京统计局测算，2003年，全市生产总值（GDP）达到3611.9亿元，按可比
价格计算，比上年增长10.5%。其中，第一产业实现增加值95.3亿元，增长
3.3%；第二产业实现增加值1298.5亿元，增长11.9%；第三产业实现增加值
2218.2亿元，增长10%。按可比计算，比上年同期增长10.1%。

固定资产投资保持快速增长，2003年，全市完成全社会固定投资2157.1亿元，
比上年同期增长18.9%。其中房地产投资1202.5亿元，增长21.5％。

城乡居民收入稳定增长。北京市全年城镇居民人均可支配收入13882.6元，比
上年同期增长11.4%，扣除物价因素，实际增长11.5%。

2.人口分析

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伟业顾问第一章宏观市场分析

北京市家庭户规模逐步缩小。1949年平均每户人口有4.6人，到1982年人
口普查时降至3.7人。进入90年代，家庭户规模继续缩小，1990年人口普
查时家庭户规模为3.2人，2000年人口普查进一步下降到2.9人。本市家庭
户中，一代户的比重占30.9%，二代户占54.7%，三代户占14.1%，四代户及
以上占0.3%。与第四次人口普查相比，一代户比重明显上升，二、三代户比
重略有下降。

2003年，人口总量得到控制，常住人口缓慢增长。年末，全市共有常住人口（在
京居住半年以上人口）1456.4万人，比上年增加33.2万人，增长2.3%，增速
比上年下降0.6个百分点。全市人口出生率为5.1‰，比上年降低1.5个千分
点；死亡率5.2‰，比上年降低0.5个千分点；自然增长率-0.1‰，比上年降
低1个千分点。据公安部门统计，2003年末，全市户籍人口1148.8万人，比
上年末增长1.1%，比上年增速低0.1个百分点。

（三）2003年北京市房地产市场概况

2003年是北京市房地产市场迭宕起伏的一年，北京的楼市表现为：

1.政策面层：调整意义深远，市场波澜不惊

2003年可以说是北京房地产政策年，这一年出台的很多政策不但对于房地产
商具有举足轻重的影响，而且其中不乏自1998年以来，历年所出台的政策中
最为严厉的规范条款。在房地产投资拉动宏观经济作用日趋显著的背景之下，
稳健的宏观政策调控既有利于挤压房地产泡沫，在确保房地产市场健康、持续
和稳定的发展的同时，更有利于国民经济结构的整体平衡。

在市场竞争日趋激烈与政策调整趋于规范的压力之下，房地产开发商抵抗风险
的意识与能力都得到了显著提高，供应泡沫产生的可能性并不大；从需求方来
说，则表明市场需求依旧强劲，而且未来依然具有较大的发展空间。预计在今
后几年内，至少在2006年前后，这种趋势依旧会得到进一步的保持。

2.整体需求：市场虽好，压力仍存

2003年，