某住宅项目营销推广策略建议书.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：地王国际广场推广策略建议书（住宅）营销策划中心市场环境概述东纵大道区域房地产现状概述地王广场项目周边区域为东莞市商业中心区历来以商业开发为主、写字楼为辅。在东莞购房者的观念上本项目周边区域的居住选择不多而投资意向较强。写字楼产品层面上困难较大国泰中心写字楼中小面积的单位表现较好剩余的多为300多平方米的单位。即写字楼的销售状况不尽人意。项目周边购房消费者初步分析项目周边居住者基本上都是老居民和租房者。居住环境的习惯促进老居民在地王广场的购房行为；老居民要么都已经购买2~3套住房要么经济能力有限近期不再考虑购房。租房者中以中低收入人群为主购房能力有限。在写字楼调查中本项目周边的公司多为小型商贸公司周转资金不宽裕购买写字楼的可能不是很大。况且大部分公司对于写字楼的选用以租为主区域分布上以东城大道为主要聚集地。项目概况总户数架空层建筑面积m²公共面积m²公共空中花园建筑面积m²建筑面积m²总建筑面积m²1区１８０２５４７．７０３５９６．２３１１１６．６２７５１５．２７３４７７５．８０２区１１８８．１８３２７３．４８２１５２１．３４２５９８３．００３区１２０１６６５．０２２４０２．３９７２８．７６１８２４９．２０２３０４５．３７４区１７６２０３８．１４３７６３．３３９９０．５４２４７５９．２４３１５５１．２５4区共4767439．0413035.432835.992045.05115355.42项目相关经济技术数据项目规划特点本项目住宅以大概140、160M2/套的大面积高层住宅为主户型方正实用基本南北朝向均好性较佳。在四层平台设置大型空中花园为住户提供休闲平台；每户均设计有入户花园作为居住空间和外界的缓冲区体现人性化生活理念。项目地段功能及周边配套状况地王广场位于东莞城市中心的黄金商业圈路北已建有东湖花园商业街东湖酒店、沃尔玛购物广场、时尚电器城、罗沙大厦等历来是商家必争的战略据点是东莞传统商业旺角。用地西面紧临东莞市人民公园拥有优美的自然环境。周边集中了东湖花园、雍华庭、聚福豪宛、愉景花园、盈锋广场等数十个现代高尚住宅区居民生活水平高消费能力强。项目内部配套功能地王广场负一层为大型地下停车场首层至三层为超大型综合购物中心14栋19层的高层住宅和1栋25层的写字楼。设有观光电梯1-4区(16台):1区六台\2区写字楼\3区四台\4区六台客梯11台货梯1台自动扶梯30台。四层设置平台空中花园、每户设置入户花园、一梯四户8、12、16层设有空中花园、其它配套还待定。项目优劣势分析项目优势分析周边社区成熟生活配套完善临近沃尔玛和地王广场商业、生活更方便靠近人民公园空气更新鲜休闲、锻炼好去处高层楼房景观视野和空气佳受地面影响少大型业主专用空中花园享受尊贵公园式居家环境商业中心地段升值潜力明显业主子女可以入读优秀学校莞城中心小学项目1千米半径范围内没有同质竞争对手光大地产出品质量和实力的保证项目劣势分析项目地段属商业中心区周边居住氛围略显不购浓项目南侧是老式住宅区景观效果不佳对项目形象也有一定负面影响项目为商住结合地产而非纯住宅社区居住会受到一定的不良影响管理上也可能存在一些不便项目用地成本高导致总体开发成本和销售价格便高户型面积多集中在150平方米/套以上加上单价高的因素提高了购房门槛减少了目标客户群总量项目停车位配比少住户停车不便项目机会点分析以地王广场商场的成功开业和热闹人气提升项目商业价值促进住宅和写字楼的顺利销售做好四层平台的空中花园充分利用人民公园弥补项目地面空间小、绿化少的缺陷增加项目销售砝码光大物业管理具备多年管理经验在本地享有很高的声誉为住户、商家提供安全保障充分利用好沃尔玛购物广场和地王广场商业配套为住户和商家提供便利户型集中在150M2/套左右在客户层面上可能迎合东莞本地“人以群分”的居住习惯项目威胁点分析项目地段目前不是居住的理想社区在购房观念上会产生一些冲突从而影响项目销售东湖花园仍有一定量的存房金牛花苑为在售楼盘对本项目都将产生客户分流影响和价格竞争市区内同质楼盘销售难度大存货量大对项目住宅有客户分流及有可能降价竞争等负面影响；例子：金月湾花园、东城中心等项目市场定位项目功能定位根据本项目的地段、周边环境、市场调查结果和规划等特性我们建议本项目住宅和写字楼的功能定位为：住宅：市区内满足业主“投资为主改善居住条件为辅”购买目的的享受型居住生活空间写字楼：市区内满足业主“投资为主自用为辅”购买目的的商务、办公空间项目市场定位根据本项目的地段、规划特性以及实际状况我们建议本项目住宅和写字楼的市场定位为：住宅：市区内商业黄金地段的高档次高层尊贵住宅写字楼：市区内商业黄金地