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基于特征价格法的住宅价格指数编制及实证分析
摘要：
本文基于特征价格法，对住宅价格指数的编制及实证分析进行了研究。在理论方面，本文从特征价格法的基本原理入手，对住宅价格指数的构建和特征价格法与其他方法的优缺点进行了比较分析。在实证方面，本文利用中国房地产市场的数据，运用特征价格法编制了住宅价格指数，并进行了分析和验证。
关键词：特征价格法；住宅价格指数；编制；实证分析
Abstract:
Thispaperisbasedonthecharacteristicpricemethodtothecompilationandempiricalanalysisofthehousingpriceindex.Inthetheoreticalaspect,thispaperstartsfromthebasicprincipleofthecharacteristicpricemethod,andcomparesandanalyzestheconstructionofthehousingpriceindexandtheadvantagesanddisadvantagesofthecharacteristicpricemethodandothermethods.Intheempiricalaspect,thispaperusesdatafromtheChineserealestatemarket,andcompilesthehousingpriceindexusingthecharacteristicpricemethod,andanalyzesandverifiesit.
Keywords:characteristicpricemethod;housingpriceindex;compilation;empiricalanalysis
一、引言
住宅价格指数是一个反映住房市场供求关系、展示价格变化趋势的重要指标，对于政府制定经济政策、有关部门制定住房政策、房地产业的决策等各方面有着重要的作用。因此，住宅价格指数的编制和实证分析是一个非常重要的课题。
在过去的研究中，学者们提出了多种方法来计算住宅价格指数，如综合指数法、回归指数法、重复销售法、房屋对比法等。然而，这些方法都存在一定的局限性和不足之处。于是，特征价格法被提出并引起了广泛的关注。
特征价格法是基于物品的属性和特征，对价格进行加权平均的一种方法。它的优点在于能够将物品的各个属性和特征考虑进去，达到了更为准确、合理的计算结果。因此，在住宅价格指数的编制中，特征价格法具有广泛的应用前景。
本文将从特征价格法的基本原理入手，对住宅价格指数的构建和特征价格法与其他方法的优缺点进行比较分析。然后，利用中国房地产市场的数据，运用特征价格法编制了住宅价格指数，并进行了分析和验证。
二、特征价格法与其他方法的比较
1.特征价格法
特征价格法是一种基于物品的属性和特征，对价格进行加权平均的方法。其核心思想是将物品的各个属性和特征考虑进去，引入一个叫作特征权值的概念，对不同的物品特征进行权衡和计算，从而达到更为准确、合理的结果。在住宅价格指数的编制中，特征价格法的优点在于可以将房屋的各个特征和属性考虑进去，包括房屋面积、楼层、地理位置、楼盘等级、周边环境、交通等诸多因素，这样可以避免其他方法当中的一些不足之处。
2.综合指数法
综合指数法是一种基于加权平均的方法，它根据不同区域房价的浮动情况，算出一组权重，然后再根据当前区域的房价与某一基准期的房价之比，进行加权平均计算。其优点在于较少的数据要求和较为简单的计算过程。但是，综合指数法在数据的选取上存在一定的主观性，而且容易忽略房屋的各个属性和特征。
3.回归指数法
回归指数法是一种基于回归分析的方法，它利用回归模型，将每个样本的价格进一步拆分成与各种因素相关的各部分，然后对每个因素进行加权平均计算。其优点在于可以考虑到多种因素对房价的影响，计算结果较为精确，但是存在数据要求高，计算过程繁琐的问题。
4.重复销售法
重复销售法是一种基于同一房屋的多次交易数据，对比两次交易之间价格的变化，计算价格指数的方法。重复销售法的优点在于可以减少主观因素的影响、提高计算结果的准确性，但是也存在数据筛选难度大、所需数据量较大的问题。
5.房屋对比法
房屋对比法是一种基于房间对比的方法，将房屋的价格与与之相似的房屋的价格进行对比，从而得到价格指数。和其他方法相比，房屋对比法所需的数据较为简单，计算过程较为直观，但是存在数据难以找到较为相似的房屋的问题。
综上所述，特征价格法与其他方法相比具有更为优越的特点，可以将房屋的各个属性和特征考虑进去，从而避免了其他方法当中的一些不足之处。
三、住宅价格指数的编制
住宅价格指数的编制需要考虑数据的来源和正确性，数据的预处理和清洗等，然后