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合富辉煌上海豫园豫锦商业项目定位提案报告.pdf

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合富辉煌上海豫园豫锦商业 项目定位提案报告 定位报告提纲 n一、条件分析 n1、项目开发思路 n2、项目SWOT分析 n3、豫园商圈分析 n二、定位策略 n1、形象定位 n2、商品定位 n3、功能定位：建筑风格 n景观设计 n道教文化 n4、竞争定位 n三、招商策略和经济性分析 n四、广告推广策略 n五、市场经营管理建议 n六、市场内部空间规划，布置建议 1项目条件分析 n1.1项目的开发原则和思路 n充分考虑多行业与商业的有机整和，即保障开 发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行 市场运作 n充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接， 创立本案的核心商圈的竞争力 n“售的出、租的满、做的旺”为大前提，对本 案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群 进行合理而准确的市场定位 n以“做的旺”为终极目标，进行招商定位，功 能划分和商户组合 n以本案的目标消费群作为市场宣传推广的攻击 对象，强势树立本案品牌形象 n优先引进核心主力店，设计具备自身特色的营 销策略，推出适合市场的投资品种 n1.2项目SWOT分析 nS—项目优势 n地段：本项目位于老城厢中心，与城隍庙仅数 步之隔，是城市中心区域的中心，其地段价值 不言而喻。 n交通 n1建设中的复兴东路过江隧道一旦开通，会 大大缩短豫园地区与浦东的距离，使浦江两岸 的来往更方便、更快捷，这能从浦东带来大量 的商业人流。 n2沿复兴东路、中华路、人民路和河南南路 规划的环形车道，和以福佑路、侯家路、丹凤 路、昼锦路为主规划的小环形交通线，也会给 基地带来大量的人流 n3淮海路的东拓规划，将连接起南外滩与老城厢， 从而衔接起沉淀700多年的上海人文历史与现代都市的 时尚与浪漫。 n4方浜中路的改造，将减少本项目东西向客源向丽 水路、三牌楼路、光启路的分流，豫园旅游区内、中、 外三环交通，昼锦路的拓宽将使本项目成为豫园地区 真正的南大门。 n5豫园地区未来东南西北四个方位现代化交通港的设 置，将根本改变现在区域内人车混杂、停车难的状况。 n人流 1日均客流量6万人次，节假日客流日 均20-30万人次。 n2豫园周边地段今后大量落成的高档住 宅区，结合南外滩一体化开发，届时会 带来大量的白领阶层和中高收入阶层。 n旅游文化：豫园商业旅游区是上海唯一 融“园林寺庙、商市”为一体的中心商 圈，亦是上海古邑历史风光，都市旅游， 海派文化自然天成的“大观园”。人文 旅游资源丰富。 n政策：黄浦区政府在今后五年中要重点 将豫园建设成上海最大，海内外知名的 传统民俗型多功能街区的规划定位，给 本项目提供了广阔的发展空间。 nW-----项目劣势 n区域经营形象化：豫园商业业态主要面 对游客，以经营旅游商品和餐饮小吃为 主，档次不高，产业形象凌乱。以至于 观光者多，购买者少，交易额并不高。 n区位：本项目地处方浜中路，三牌楼。 从整个豫园商圈的人流动线来分析。该 地块正处于观光人流游览购物线路的末 端，劣势明显。 三牌楼路 n政府：市区二级政府规划部门对限高， 容积率，退留公共广场的硬性规定，从 一定程度上束缚了项目的规划创意，影 响了项目的经济性收益。 n非典：从项目的推进时间来看，目前非 典对推广销售，招商的负面影响不可低 估。 nＯ――项目机会 n旅游文化:――以精准的文化定位，挖掘 出新兴的旅游文化资源，以吸引众多的 旅游群体购物消费。 n商业价值的提升:――充分运用“源于豫 园，高于豫园”运作思路，提升经营档 次，优化经营品种，形成有连续的市场 消费区隔，提升个案的商业价值。 n经营管理模式:――以优质的管理，优良 的经营，不断创造长期效益，提高项目 的形象力。 nT――项目的威胁 n竞争:――区域内商业项目不断涌现，造 成客源争夺的白热化。 n总价:――高单价，大面积造成总价过高， 突破投资者的心理防线。 n总结 n从外部环境到内部规划及销售回笼和长 期经营等任何一个视角出发，如何利用本项目 独特的环境优势，找出精准的商业文化定位， 制定出创新的经营模式及观念，营造出独树一 帜的商业氛围，充分运用项目的规划特色，形 成具有核心竞争力的市场优势，结投资者，经 营户充足的信心。无论经营布局，经营模式， 开业时间，项目包装，建筑规划设计，物业管 理，开业后经营推广等方面均需细致研究制定。 n1.3豫园商圈消费群体分析 n本区以游客消费群体为主 nＡ.游客组成比例，本地游客30％外地游客 62％境外游客8％（节假日外地游客比例适 当增加） 本地游客30%外地游客62%境外游客8% 30%62%8% 本地游客30% 外地游客62% 境外游客8% nＢ.散客年龄分析18岁以下3.13％；