某房地产推盘策略课件.pptx

2013年【冠源·爱琴湾】二期推盘策略目标:一炮而红,价格稳步增长,全年持续走货一、市场研判
二、典型项目的突破模式
三、项目本体分析
四、面临的压力与机会
六、核心问题界定
七、解决方案
八、执行体系一、市场研判供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大单项目年最大去化量为6.4万平米,大多项目年去化都在3万平米以下价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力2012年,全年价格稳定徘徊宁乡楼市进入了战国时期，全面开发，价格之战、品质之战、规模之战新政下，开发商谨慎入市，主推120㎡中小户型140㎡以上产品，市场需求相对较少90-120平米供销比最小，去化速度快，库存压力小二、典型项目的突破模式五街国际：地段+产品设计+高频率的促销策略项目定位：宁乡门户，国际生活港
项目营销动态：该项目分三期开发，一二期为住宅，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。
特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16㎡
均价：折后4000左右
主力户型：110-120㎡
营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半
启示/可借鉴之处：5米8超高入户大堂，N+1超大赠送中源凝香华都：地段+产品综合品质+实景体验二期兆基君城：体验+形象包装+总平规划金色夏威夷：体验+户型设计口碑好的项目，价格高，走量稳定
客户拓展——发动项目关系网络，寻找关键人，发掘其身边的潜在客户群体
客户拓展——发动项目关系网络，寻找关键人，发掘其身边的潜在客户群体
2012全年商品房住宅供销关系分析表
福临门名郡：最低价3100最高价3642
兆基君城拥有近10多万㎡绿化、1.
紫金城：最低价3306最高价3788
举办健康讲座吸引老年群体；
特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16㎡
多次置业为主、改善置业为主
园林风格：地中海、多漾太水景、情趣景观廊架，趣味雕塑亲水健身步道
多次置业为主、改善置业为主
建筑风格：西班牙风情建筑、红色的屋顶，暖色的外墙，铁艺栏杆
主力户型：89㎡三房，130㎡五房
登记3000多批来访客户以及600多批业主三、项目本体分析1.东面一线临江，且沿江面长

2.距核心商业中心仅5分钟

3.西临滨江中学

4.属于滨江板块，非城市热点开发区域

项目认知：沩水西45万平西班牙风情大盘项目现状：实景体验，市场口碑好，已有一定的群众基础，但沉寂太久二期产品认知：市场主流产品，平面设计相对创新，130平米以上产品占比大，去化速度有压力一期红动宁乡的成功点:封锁式的广告投放合适的价格策略合适的入市时机项目分析总结：如何利用项目优势，持续保证项目的销售速度压力机会核心问题：
1.寡头竞争之间,项目如何占位？
2.一炮而红,开盘必须去化260套？
3.面临激烈竞争的市场情况下，如何有效的拓展客户？
4.如何有效的利用人情网络，提高客户来访量与来访质量？
5.如何通过展示与活动,加强体验，提高客户的诚意度？六、解决方案寡头竞争之间,项目如何占位？竞争分析——在城市和资源价值较为均衡的大盘将成为本项目的竞争对手『客观性』战略的选择唯领导者，方能建立权威影响力推广主题方向选择：豪+实的结合推广主题：价格占位：低开稳步上涨，以抢夺市场，一期开盘均价：3500-3600，二期实现均价：3700-3800再次轰动宁乡,开盘必须去化260套？二期销售计划蓄客目标与问题:如何实现每天36批来访蓄客策略从推售周期上看，上半年开盘项目多,宜抢占先机尽量做第一，坚决不做第三面临激烈竞争的市场情况下，如何有效的
拓展客户？
线上：通过户外、网络、报纸、电视等保持高端形象
线下：
充分利用老客户资源，强调邻里文化，借客户答谢会出台“以老带新”政策；

通过网络新闻、QQ群发、短信、DM单、相亲活动吸引更多年轻群体关注；

加强乡镇派单扫街，扩大刚性客户群体；

举办健康讲座吸引老年群体；

利用媒体集中炒作区域

传统艺术文化周

周末暖场活动

临时租用第二营销中心

户外拦截：封锁重要口岸，实现无处不“爱琴湾”，临时租用3个月联系知名相亲网站，一起举办集体相亲活动
村上人群集中点，贴海报，镇上大扫除

加油站、洗车场派发纸巾封杀有车一族

结合LED车，DM单、体验券全城大扫除

行销人员在宁乡人流集中点以及一期成交客户分布区域进行定点清除

整合宁乡四大门户网站，辐射宁乡在外客群55
滨江文化周

集体相亲活动

样板房展示

周末持续暖场活动

继续强化细致服务

通过以上体验活动，提升对客户的感染力
七、执行体系媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广