粤豪实业白沙地块前期定位策划方案.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：粤豪实业——白沙地块前期定位策划方案前言夫未战而庙算胜者得算多也；未战而庙算不胜者得算少也。多算胜少算而况于无算乎。吾以此观之胜负见矣！——孙子全程策划/代理的重中之重——帮助项目赢在起跑线上！赢了再打！“好房子自己会说话”房地产产品成形之时便决定了它未来70%的命运。而从营销的角度来看做产品其实就是做卖点。从市场的角度来看我们认为有三种不同的态度——迎合、引导、超越！从行业竞争的角度来看存在“三品”之争——品质、品位、品牌！究竟是在产品中做卖点还是在卖点中做产品？究竟是迎合市场还是引导市场抑或超越市场？“三品”之争企业如何过渡？如何取舍？孰重孰轻？我们相信正因为不同的态度不同的选择也成就了不同的开发商。所以就会有人做车头有人当车厢……思路决定出路粤豪实业拟开发建设桂阳高速公路旁阳朔县白沙镇旁地块经我公司对地块现场及周边的调查对该地块的评价和概述如下：土地规模约150亩地处桂阳旅游大通道旁距桂林市区约50分钟车程距阳朔县城约15分钟车程。地处阳朔县白沙镇该镇以农贸业为主导产业镇区经济较为富裕产业较为单一以农作物种植与贸易为主。交通状况较为理想距离桂林大旅游圈的接待中心——阳朔约15钟车程。周边生态良好背山面水接近阳朔新旅游线路——遇龙河。地块较为平整利于开发地块周边配套几乎为零。地块为毛地、生地。地块紧接着一个变电站对地块的开发产生一定负面影响。地块范围内折迁面积不大有利于控制成本但地块沿公路部份未纳入开发地块中沿路民宅挡住了地块大部份的视觉范围造成地块主入口较窄进深短内开面宽在今后的开发中不利于较好地树立起地块的良好形象。地块地处山脚衍接白沙镇农贸市场较市近景的同时又被无序低档的人工建筑影响可谓利弊兼有。针对粤豪实业白沙地块所处现状如遵循传统房地产开发思路无异于是在为政府“垦荒”且地块旁边的农贸市场档次低形像差虽在桂林地区具一定知名度亦是依靠良好的物产与低廉的价格打开销路如加大农贸市场的建设力度相对的就会抬高其农产品价格短期内会对其市场销路造成不良影响。而且农贸市场的规模及其产业绝对不足以支撑项目的发展基础。如遵循传统房地产开发思路该地块最佳的发展选择一是整治地块后分割出让；二是小步慢跑式的大盘小做大盘慢做逐渐积累市场；三是投巨资强势启动项目拉开市场；四是斥巨资大兴公建配套。显然这些都不是粤豪实业所期待的效果。最大的劣势背后往往隐藏着最强的优势！白沙地块无论如何开发都必须遵循“生地——熟地——宝地”的开发过程。常规性的地产开发难以实现土地的最大利用价值难以高产出。思路决定出路！只有跳出地产做地产才是该地块最佳的发展选择。同舟房地产策划公司以辩证的、发散的、逆向的思维在充分考察了桂林房地产市场现状基础上结合国内最先进的房地产开发理念——泛地产理念认为粤豪实业白沙地块的开发不是桂林房地产市场中随波逐流的一枚棋子不是在别人的基础上的简单克隆不是单一地产的单向开发不是桂林郊区又多了一个较大的楼盘。而是桂林房地产市场走向复合地产开发的第一啖汤是桂林房地产市场方向的转折点是桂林房地产的升级版更是广西复合地产开发的样版田。是粤豪实业出品牌上平台的转机是粤豪实业“金鳞化龙”的腾龙一跃。于此同舟房地产策划公司结合地块生态良好交通优良地处旅游大通道且接近桂林地区旅游接待终点——阳朔等地块优势将地块开发与发展的着眼点放到了保健养生、旅游、生态、度假的层面上跳出单一地产的开发思维站在更高的层面对地块的项目定位为——中华养生园！问题的提出房地产业：相对过剩的市场呼唤新的突破点中国从计划经济向市场经济过渡只是刚刚起步房地产市场作为一个新兴行业也只走过了十年的历程。当房地产的开发完全打破了过去计划经济体制下的由政府统一规划、投资、分配的格局投资行为、开发行为完全市场化运作后土地这种稀缺资源作为房地产开发中的核心受能否获得土地、以何种价格获得、距离的远近、入市时机是否适合等因素的影响在相当大的程度上左右着开发商的投资和开发行为。但这种情况在今天已开始改变一个城市无论是其经济的发展还是其城市布局的完善形成政府的计划或总规在某种程度上可以左右其发展的方向但只能是停留在宏观的层面上起到一种引导的作用而最终的实施还是要靠市场这只“无形的手”发挥作用……走过2003我们不难察觉桂林过去5年的房地产开发造成了无论是别墅、住宅还是公寓、写字楼之间的大量相互克隆。从最初的风起云涌、大起大落到现在的小心翼翼、谨小慎微至今业内的发展速度得到了基本控制法律体系也初步形成行业管理水平明显有了提高并初建了以住宅为中心的产业结构行业的竞争因素已深入到土地储备、融资能力、品牌、政府资源、信息等数个方面。但种种努力换来的业内形势仍然