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南京轨道交通对沿线站点周边房地产的影响
摘要
2005年南京地铁一号线建立，南京开始迎来地铁时代，现在南京继续规划城市地铁交通网建设，江北11号线将在2014年建成通车。要对自2005年一号线通车对其站点周边楼盘价格波动的影响进行研究来预测11号江北线建立后其周边楼盘的价格走势，并具体研究南京信息工程大学周边的小区价格走势。
对于问题一，按照要求建立线性回归分析模型对2005年南京一号线通车后对其站点周边楼盘价格波动的影响的进行研究。轨道交通对房价波动的作用受轨道交通的辐射半径以及站点楼盘的区域位置这两个因素的影响。分别考虑交通线在市郊区域，市中区域及市中心各段中在站点周边楼盘价格波动随其与站点距离变化的情况。根据选取站点周边楼盘价格的具体数据运用线性拟合获得变化规律曲线及其对应函数，得到地铁交通线对其周边楼盘影响的距离规律的函数关系式为：

具体规律为：地铁站点1000米的范围内，楼盘的价格涨幅与楼盘离地铁站点的距离成反相关，平均价格涨幅超过市平均水平；1000—2000米间楼盘的价格涨幅与楼盘离地铁站点的距离成反相关，1000米外价格涨幅基本与市区平均价格年增长率相持平，在到达2000米的距离时甚至开始低于市区平均价格年增长率；在距离地铁站点超过2000米时，楼盘价格涨幅停止下降，其增长率开始出现持平与上升，逐渐与市区平均价格年增长率相同并随其一同变化。得到的区域规律为：地铁效应对其周边的影响强度随着地区距市中心距离减小，交通便捷程度的增大而逐渐减弱。
对于问题二，运用线性拟合与灰色预测的方法对江北11号线周边楼盘价格变化趋势进行分析与预测。根据获得的江北11号线周边楼盘2007—2012年的价格波动来对该区域原价格变化趋势进行预测，获得其原状态下价格增长曲线。根据问题一中获得的交通线对其周边楼盘的影响函数以及现状态下的楼盘价格数据对在存在交通线影响的情况下其价格趋势的走向规律关系式为：

其得到的关系与原状态下比较发现其价格走势符合区域规律与距离规律。
对于南京信息工程大学周边小区房价未来走势问题，由于其周边房价受多种因素影响，我们选择距学校距离、生活便利程度、交通通达程度、健康设施、教育环境以及污染状况这五个因素作为影响小区房地产价格的因素，构建多元线性方程。用线性回归对房价和影响房价的各个因素进行线性拟合，获得南京信息工程大学周边房地产价格与各因素之间的回归方程为：

综合学校周边环境具体情况可以预测在不同范围内房地产的价格变化。
最后，本文中给出了对文中模型的客观评价，并将获得的研究成果报告给相关调查部门作为参考。

关键词地铁效应房价多元回归线性分析
一、问题重述
1.1问题背景
随着城市化的不断深入，大型城市的不断扩张导致的城市格局的混乱以及日趋扩大的交通流量使得城市交通不便的弊端越来越明显，原有的交通方式已不能满足城市出行以及物质交流的需要。为缓解这些问题，很多大型城市开始致力于新型高效的轨道交通的建设。
发达国家在上个世纪早期即开始轨道交通建设，现今城市轨道交通网已基本完善，轨道交通在缓解大型城市交通不便的问题上充分显示了其优越性。随着中国城市化的发展，城市化的弊端也逐渐显示出来，为解决城市化造成的交通紧张问题，我国效仿其他发达国家开始轨道交通的建设。从中国1965年在北京建设第一条城市地铁线开始，到2000年，中国城市轨道交通建设已经进入高速发展阶段。截至2009年12月，我国已有10个城市（北京、上海、天津、深圳、广州、武汉、南京等）拥有共31条城市轨道交通运营线路，运营里程达到835.5公里。2010年，中国城市轨道线路将达到55条、运营里程1500公里。至2016年我国将新建轨道交通线路89条，总建设里程为2500公里。城市轨道交通的建立有效地缓解了中国城市交通问题。
轨道交通的建设除了大大缓解城市交通网的压力，同时也带来了其他方面的效益，例如，轨道交通建设带来的其周边地区便捷的交通对其周边地区土地价值的影响。
轨道交通的最大特点是快速、准时、使得人们掌握出行主动权。城市中由于轨道交通的快速带来时空的变化，在完全理想的状态下，即在快速、不考虑车费等因素并仅有轨道交通服务的情况下，可以认为轨道交通沿线各线站点的土地价值具有趋同性，并且是向较高的地价趋近。因此轨道交通能真正地改变时空，改变城市用地布局的不等价性。对于已正常运营的轨道交通沿线来说，周边楼盘已经将轨道交通作为配套生活设施之一，周边房价水平也充分的反应出轨道交通对居民生活的影响程度。
为具体研究城市轨道交通建设对其周边楼盘价格的影响，现以南京一号线的建设对其周边土地价值与价格的影响为例对问题进行探讨。
1.2问题重述
2005年9月3日南京地铁一号线正式开通，南京人民期盼已久的地铁梦想成为现实。与此同时，南京地铁沿线楼盘由于地铁效应影响变