区行政中心机电设备设施管理【物业管理经验分享】.doc

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区行政中心机电设备设施管理【物业管理经验分享】
区行政中心机电设备设施管理
设备管理做到”三好”，”四会”，”五定”
制定各系统的应急处理方案，有备无患
制定合理的经济运行方案，提高运行效益，节能降耗，节约运行成本区行政中心是一个多功能的综合性现代化物业，其机电设施设备系统复杂，设备装机容量大，种类多，系统中智能化，自动化程度高。如何保证设备安全运行是整个物业正常运作的基本条件，所以，机电设备的管理非常重要。
一、行政中心机电设备设施特点
区行政中心机电设备设施系统由两部份组成：一部份是常规的机电设备设施，主要有（供配电、中央空调、电梯、给排水等）系统组成；另一部份是智能化设备设施系统，主要有电话、网络、有线电视、火灾自动报警，闭路控等系统组成。其特点体现在：1、涉及专业面广，设备先进，现代高新技术运用于其中，对设备管理与维修人员素质要求高；
2、自动化程度高，调试操作复杂，运行管理与维修难；
3、机电容量大，运行成本高，节能降耗是中心高效运作与管理的关键。二、机电设备管理原则和目标
1、机电设备管理的原则
（1）预防为主，采取日常保养与计划性维修并重，使之时时处于良好状态；（2）做到用好、修好、管理好；维修人员会维修、会使用、会保养、会检查；定时、定量、定人、定点、定质的方针；
（3）实行操作人员与专业人员相结合，以操作人员日常维护为主，专业人员定期处理相结合的原则；
（4）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的操作规程，合理科学的维护计划；（5）修旧利废，合理更新，降低成本，提高经济效益；
（6）规范供配电维修管理工作，确保中心正常用电。
2、消防、监控中心（消防、监控室）管理总则（1）建立24小时值班制度；
（2）值班人员严格执行交接班记录；
（3）准确、真实、清晰地填写记录；（4）无关人员不准入内，值班人员不做与本工作无关的事；
（5）室内应配备灭火器材，应急灯作备用。
3、设备设施管理目标通过日常养护与及时的维修，使其时时处于最佳运行状态，延长设备使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要设备的完好率达100%，零、急修及时率达100%。
三、机电设备设施管理维修保养方式
1、日常维护保养：主要由操作人员通过日常经验，用听、闻、视、摸等方式对设备进行巡检，利用仪器仪表对主要部位进行检测，发现故障及时处理。操作人员巡视至少两次，维修技师每周至少检查一次；2、一、二级保养采取月检、季检的方式：维修技师对设备的局部或全面解体，清洗或更换零部件，每月/季至少进行1次；
2、大修，每年根据设备运行情况对主要部件进行维修调试。
四、各系统设备设施的管理要点及措施1、供配电系统
区行政中心实行双回路供电，配备发电机组的供电方式，主要设备设施有变压器、高低压开关柜、应急电源、照明系统等组成。
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