商品房预售合同订立中的程序性.docx

商品房预售合同订立中的程序性一、认购书对于商品房预售合同效力的影响在商品房预售实务中开发商向社会公开招募预售商品房认购时往往会采用由认购人填写认购书或签订认购协议等做法。认购书(又名购房预订书、认购意向书、购房订购单、购房临时证明单)是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。商品房预售认购书广泛存在于商品房预售交易过程中但由于我国法律、法规对认购书没有进行具体的规定其所涉及的权利和义务容易混淆目前理论和实务界对其独特的法律地位有不同的认识对其法律适用存在着一定的争议。1、一种意见认为认购书本身即为一买卖合同。双方当事人磋商后在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思签订了书面的认购书从程序、形式、内容上看认购书都已符合合同的成立要件日后之正式商品房预售合同只不过是对认购书的补充。2、另有一种意见认为认购书与正式的商品房预售合同不能混为一谈。从认购书与正式合同的牵连性上判断认购书还不足以成为独立合同它仅仅是对签订正式合同相关事宜的约定;主合同(商品房预售合同)尚未成立作为从合同的认购书根本就无效。3、还有一种意见则认为认购书与商品房预售合同的关系是预约合同与本合同的关系。预约合同或称预备性契约是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同而达成的书面允诺或协议。合同约定的是当事人为特定行为的义务而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中它只是分配给当事人达成正式商品房预售合同的义务对行为的内涵有默示性的要求即双方在为签订正式合同而进行谈判时须尽最大努力确保公平的谈判一方对另一方不得强加不合理条件不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。认购书体现了预约合同最突出的特征：它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。笔者认为对认购书的法律属性应作具体分析不能一概而论。认为认购书是购房意向书和买卖从合同的人实质上意旨一样都是全然否定认购书的法律效力其有悖于双方当事人签署认购书的目的。有的认购书没有任何法律意义有的其实是正规的本合同。尤其在当前商品房预售实务中认购书已越来越常见。考虑到商品房预售双方当事人谈判地位的悬殊差距笔者认为在签订商品房认购书时应对所认购商品房的我推荐买卖合同:商品房预售合同纠纷中“重大误解”1、案由：商品房预售合同2、诉讼双方：原告：姚某被告：南宁市雅和居房地产开发有限公司(二)诉辩主张原告诉称：20__(请自填)年11月23日原、被告签订一份《商品房买卖合同》由原告向被告购买其开发“悠雅轩”S11号商铺一套约定层高为首层3.6米、二层3米合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后原告发现被告建造的房屋有以下严重影响使用的问题：(1)一、二层中央均有一直径为15厘米的粗大排水污管;(2)一层有两条柱子长宽分别为38×54厘米、72×13厘米高2.94米;(3)一层净高仅为2.94-3.46米;(4)二层有五根横梁;(5)二层有两个沉沙井规格分别为2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二层净高只有1.93-2.84米。由于原告签订商品房买卖合同是希望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺而被告实际提供的商铺违背了原告的真实意思表示原告对此有重大误解。原告要求退房无果故诉至法院请求判决撤销双方的《商品房买卖合同》判令被告返还购房款258503元及利息(从20__(请自填)年11月23日起计至返还之日止)本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意解除合同。《商品房买卖合同》是双方自愿协商签订的对双方当事人均具有法律约束力受法律保护。被告交付的房屋规格均符合合同约定是按有关部门审查批准的施工图纸施工建设的也符合国家相关规范不存在影响房屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立请求驳回原告的诉讼请求。(三)事实和证据南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：20__(请自填)年11月23日原告姚某与被告雅和居公司签订一份《商品房买卖合同》约定由姚某(买受人)向雅和居公司(出卖人)购买其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”S11号商铺一套商品房预售许可证号为(邕宁)房预售证字第20__(请自填)0016号房屋属于框架结构层高为首层3.6米、二层3.0米建筑面积85.09平方米其中套内建筑面积为82.80平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定出卖人应在20__(请自填)年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或