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房价高涨的货币因素分析

我眼中推高房价的因素有以下几个：货币政策（货币过量供给、负利率、多变的信贷政策）+土地财政+不合理的住房供应模式+巨大的贫富差距+居民过少的投资渠道+企业投资环境的恶化+累进物业税和高额资本利得税的缺失
在这篇文章里，是从货币政策来分析房价高涨的原因，因为不管是什么因素导致的房价上涨，房价上涨总是要通过货币价格来体现。在货币政策里，货币供给、利率和信贷政策是核心要素，这三个要素也是对房地产影响至关重要的三个要素，下文通过对这三个要素历年的数据来分析房价高涨的推手。

（1）货币供应M2
在经济总量一定的情况下，货币供应量对经济体的价格体系有决定性的影响，而房地产作为个重要的经济支柱产业，货币供给对房地产价格水平影响至关重要。下面是中国最近十年的货币供应量和GDP的关系。
我国现阶段也是将货币供应量划分为三个层次，其含义分别是：
M0：流通中现金，即在银行体系以外流通的现金；
M1：狭义货币供应量，即M0＋企事业单位活期存款；
M2：广义货币供应量，即M1＋企事业单位定期存款＋居民储蓄存款。
M0与消费变动密切相关，是最活跃的货币；
M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于M0；
M2流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，通常所说的货币供应量，主要指M2，这里就引用M2的数据来计算货币供应。

表1：

年货币和准货币M2（亿元）名义GDP
（亿元）M2/GDP货币和准货M2增量（亿元）名义GDP增量（亿元）1999117638.189677.1131.18%2000132487.5299214.6133.54%3327365941.72001146157.58109655133.29%3650273152.82002183246.94120333152.28%6291457418.52003219226.81135823161.41%8340452418.82004253207.7159878158.38%9332966548.92005298755.48183217163.06%11553867679.32006345577.91211924163.07%13365478269.12007403401.3257306156.78%1460951112112008475166.6314045151.31%1611221529232009610224.52335353181.96%27487260481.5

图1

图2
通过表1和图1可以看出中国货币供应M2与GDP的比例在急剧扩大，从1999年末的133%上升到182%，M2供应从13.2万亿上升到了61万亿，增长了518%，而中国的名义GDP同期增长了373%，剔除价格因素实际GDP只增长了254%，也就说中国的货币供应增长高于实体经济增长的2倍还多。图2显示了03年-10年货币供给量M2的增加值始终快于国内生产总值GDP的增加值，尤其是09年货币供应增长可以说是达到疯狂的程度，很大程度上可以说是货币供应在拉动09年GDP的增长。M2/GDP的持续加大体现了货币持续快速贬值，表明出现比较严重的通货膨胀，当然严重通货膨胀不一定反应在所有产品价格上，因为中国是不彻底的市场经济，政府主导能力极强，对经济体价格体系有一定的管控能力，居民贫富差距巨大，食品价格等基本民生消费品的严重通胀会对社会稳定有不利的影响，很多行业又是过度竞争产能过剩严重，垄断行业是政府指导定价，但是如此存量巨大的货币供应，必然要求有存量巨大的蓄水池来吸纳，进行货币深化。其中最大的蓄水池就是楼市，楼市存量增量巨大有足够的货币深化空间，楼市价格的快速上涨也有利于房产较多的权贵财富的增值，同时在楼市吸纳巨量资金后，有助于缓解民生基本消费品价格的快速上涨，保证社会稳定。
通过货币供应来看，03年以来房价的快速上涨就不难理解，图2里，以08年和09年的M2增量和GDP增量数据来看，08年货币供应增量与GDP增量相差不多，考虑货币供给对价格水平影响有几个月的时滞，08年下半年至09年初楼市价格保持相对平稳，而09年货币供应史无前例的快速增加，09年下半年至10年初房价就表现为快速非理性上涨。
那导致中国巨大货币供应量的根由何在？主因就是中国巨额的外汇储备和央行实行的购汇制度。
中国的外汇储备主要由四部分组成：一是巨额贸易顺差；二是外国直接投资净流入的大幅增加；三是外国贷款的持续增多；四是对人民币升值预期导致的“热钱”流入。外汇储备数额从2000年的1655.74亿美元上升至23991.52亿美元。在现行外汇管理体制下，由于央行负有无限度对外汇资金回购的责任，央行通过大量的印人民币来回购美金，但是央行作为货币发行机构，发行货币需要考虑实体