某酒店式公寓项目策划实施方案.doc

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项目前期策划方案
第一部分市场分析
一、
二、
三、
项目市场分析
类比项目分析
总结
第二部分产品
一、
二、
三、
四、
五、
六、
七、
八、
九、
项目简介
案名建议
产品功能定位
产品形象定位
酒店式公寓与一般公寓的不同之处
预计出现问题
产品配套
经营模式
项目诱人分析
第三部分价格
一、
二、
价格定位
价格策略
第四部分客户
一、
二、
客户来源
客户分析
第五部分广告
一、
媒体选择
二、
媒体策略
公关
三、
三、促销
第六部分渠道
第七部分销售控制
一、销售目标
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二、销售周期
三、营销组合表
第八部分合作方式
第一部分市场分析
一、
项目市场分析
惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅
销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴
黎广场等小户型项目相继而出。
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市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰
反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部
分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。
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我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入
购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户
型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装
修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，
2800-3800
元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑
具有很强的生命力。
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二、
类比项目分析
1、帝景台
①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积
②配套：装修带家仫电器
③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，付款
方式一次性、按揭
④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品
⑤总结：
A、畅销原因
1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感；
2)地理位置好；
B、劣势：
1)由大户型改造，使用率低；
2)结构通风、采光不好；
3)目标消费意识加强；
2、御天名苑
①户型面积：4.6米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米
配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水
②
器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，服务酒店式服务
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③价格：8-11M2/3-9万，12-19M2/8-13万20-33M2/13-16万
④总结：
A、优势
1）推广时间早；
2）总价低，客户易接受；
3）地理位置好，出租率高；
B、劣势
1）结构通风、采光不好；
2）无阳台、煤气禁用；
3、世纪新天
户型面积：小户精品住宅，由2栋29层塔楼组成，设有观光电梯；5-29层
①
为住宅功能，35-50㎡的中小户型
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②配套：毛坯交付
③价格：1870-3000元，均价2335元/㎡，付款方式一次性、按揭
④宣传：惠州日报、惠州速递、惠州广播电视报、现场条幅，主诉求小户投资
居住精典
⑤总结：
A、优势
1）推广力度大；
2）样板房装修具有较强的吸引力；
3）相对于御天名苑、帝景台来说，小户型为规划设计户型，阳台、
通风相对较好
B、劣势
1）采光不好；
2）地段风水较差；
3）价格高；
4、鸿业自由港
①户型面积：30-50平方米
②配套：交付时豪华装修带家具电器
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③价格：2800-3700，总价12-15万/套
④宣传：惠州速递、惠州日报报眼广告、围墙
⑤总结：
A、优势
1）户型较好
2）地理位置好
B、劣势
1）推广力度小；
2）开发商实力不够雄厚，前期工程进度慢；
三、
总结
1、本项目优势
①项目前后信道，交通十分便利；
②临近滨江公园，可尽享区内的成熟配套
③户型设计量身定做，无改型而造成的影响；
2、劣势
①竞争压力大；
②按照其规划图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧室均为北面，而正中间四套
采光及通风相对较差。
3、应归避问题
①总价不宜过高；
②广告推广力度要强；
③服务管理实行酒店式管理，进驻金牌管理公司；
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第二部分产品
一、
案名建议
1、
案名：滨江国际公寓、银河经典
2、参考：滨江晶典
3、
案名诠释：“经典”同译“精典”、“经典”意为精致、小巧，经世典范，适合
于小户型宣传，让人顾名思义。
产品功能定位
二、
1、定位：
酒店式独立公寓
2、