某酒店式公寓项目策划实施方案.doc

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工程后期谋划方案
第一部分市场分析
一、
二、
三、
工程市场分析
类比工程分析
总结
第二部分产品
一、
二、
三、
四、
五、
六、
七、
八、
九、
工程简介
案名建议
产品功能定位
产品笼统定位
旅馆式公寓与一般公寓的差异之处
估量出现咨询题
产品配套
经营方式
工程诱人分析
第三部分价钞票
一、
二、
价钞票定位
价钞票策略
第四部分客户
一、
二、
客户来源
客户分析
第五部分广告
一、
媒体选择
二、
媒体策略
公关
三、
三、促销
第六部分渠道
第七部分销售把持
一、销售目的
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二、销售周期
三、营销组合表
第八部分合作办法
第一部分市场分析
一、
工程市场分析
惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型〞，且保持了优良的畅
销业绩，随后众多展开商看法到了市场的空间，华洪大年夜厦、世纪新天、鸿业自由港、巴
黎广场等大年夜户型工程相继而出。
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市场上对大年夜户型的需求要紧来自初次购房者跟投资空缺，而“大年夜户型热销〞偏偏
反应出惠州楼市暂时供给跟需求过错称，或者说是有效需求缺少，特不多人都疏忽了这部
分需假如永久存在的，都市的大年夜户型恰恰能跟一部分有效需求对接。
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我们以大年夜户型热销来分析，破费主体现实上是中等收入者，但是高收入者首提高入
购房市场，由此形成了一种假象，房子要大年夜，要贵。但如今兴起的超大年夜户型，其主力户
型方案锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更夸大年夜契合大年夜户型破费者生活的精巧装
修、共享效力，并培养年轻一代独破生活看法。虽然这种结果的单价并不低，
2800-3800
元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年老人跟一部分投资者有效需求的产品无疑
存在特不强的生命力。
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二、
类比工程分析
1、帝景台
①户型面积：原大年夜户型变革单套间建面13-34平米、5种面积
②配套：装修带家仫电器
③价钞票：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，付款
办法一次性、按揭
④宣扬：宣扬单张，主诉求投资精品产品
⑤总结：
A、畅销缘故
1)入市时刻早，抓住市场机会，使破费者存在一种新颖感；
2)地理地位好；
B、下风：
1)由大年夜户型变革，应用率低；
2)结构通风、采光不可；
3)目的破费看法加强；
2、御天名苑
①户型面积：米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米
配套：室内中初级装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水
②
器，大年夜众配套健身室、阅览室等文娱装备，效力旅馆式效力
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③价钞票：8-11M2/3-9万，12-19M2/8-13万20-33M2/13-16万
④总结：
A、下风
1〕履行时刻早；
2〕总价低，客户易承受；
3〕地理地位好，出租率高；
B、下风
1〕结构通风、采光不可；
2〕无阳台、煤气禁用；
3、世纪新天
户型面积：大年夜户精品室庐，由2栋29层塔楼形成，设有游览电梯；5-29层
①
为室庐功能，35-50㎡的中大年夜户型
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②配套：毛坯交付
③价钞票：1870-3000元，均价2335元/㎡，付款办法一次性、按揭
④宣扬：惠州日报、惠州速递、惠州广播电视报、现场条幅，主诉求大年夜户投资
居住精典
⑤总结：
A、下风
1〕履行力度大年夜；
2〕样板房装修存在较强的吸引力；
3〕相对于御天名苑、帝景台来说，大年夜户型为方案方案户型，阳台、
通风相对较好
B、下风
1〕采光不可；
2〕地段风水较差；
3〕价钞票高；
4、鸿业自由港
①户型面积：30-50平方米
②配套：交付时豪华装修带家具电器
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③价钞票：2800-3700，总价12-15万/套
④宣扬：惠州速递、惠州日报报眼广告、围墙
⑤总结：
A、下风
1〕户型较好
2〕地理地位好
B、下风
1〕履行力度小；
2〕开拓商力量不足雄厚，后期工程进度慢；
三、
总结
1、本工程下风
①工程前后信道，交通特不便利；
②临近滨江公园，可尽享区内的成熟配套
③户型方案量身定做，无改型而形成的阻碍；
2、下风
①竞争压力大年夜；
②按照其方案图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧房均为北面，而正中间四套
采光及通风相对较差。
3、应归避咨询题
①总价不宜过高；
②广告履行力度要强；
③效力管理实行旅馆式管理，进驻金牌管理公司；
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第二部分产品
一、
案名建议
1、
案名：滨江国际公寓、银河经典
2、参考：滨江晶典
3、
案名说明：“经典〞同译“精典〞、“经典〞意为精巧、小巧，经