我国住房抵押贷款证券化的模式选择研究.doc

我国住房抵押贷款证券化的模式选择研究

摘要住房抵押贷款证券化源于国外常用的模式有表内模式、表外模式、准表外模式但将其运用到我国必须结合我国的具体国情将对国外住房抵押贷款证券化的成功模式进行借鉴分析从推行住房抵押贷款证券化的政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对三种模式进行对比分析以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式并对证券化经营公司的形式进行了设计和选择

关键词住房抵押贷款证券化；模式；选择；证券化经营公司

住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构经过政府机构或其他机构的担保和信用增强及信用评级以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式

1国外住房抵押贷款证券化的模式介绍

从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来主要存在三种模式表外模式、表内模式和准表外模式这里所说的“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表

1.1住房抵押贷款证券化的表外模式

表外模式起源于美国然后陆续被其他国家和地区引进、利用在这种模式下发起人把抵押贷款资产真实出售给专门运作住房抵押贷款证券化的证券化经营公司由此公司将它们重新组合建立资产池以资产池为支撑发行证券真实出售意味着资产从发起人的资产负债表中剥离出来从而实现“破产隔离”实现真实出售和破产隔离是表外模式的关键可以说表外模式是完全意义上的住房抵押贷款证券化但就总体而言除美国以外其他国家和地区的表外证券化发展比较缓慢这主要是因为发放贷款的银行出售抵押贷款资产的积极性不够高；政府提供信用担保的力度不强；相关法律法规的欠缺等等随着这些条件的逐渐改善表外模式将会在全球范围内继续发展

1.2住房抵押贷款证券化的表内模式

在欧洲住房抵押贷款证券化的发展以表内模式为主导在这种模式下发起人不需要将抵押贷款资产出售资产仍保留在发起人的资产负债表上风险没有转移其次在发起人破产时抵押贷款资产池内的资产也属于破产资产即表内模式不能实现“破产隔离”当然有些国家通过法律安排可以使得在发起人破产的情况下资产池优先偿付住房抵押贷款证券化证券持有人表内模式的最大优势在于不会遇到太大的法律障碍

1.3住房抵押贷款证券化的准表外模式

在这种模式下发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司然后把抵押贷款资产真实出售给这个子公司同时子公司不但购买母公司的抵押贷款资产还可以购买其他机构的抵押贷款资产然后子公司将购买来的这些抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券由于子公司的利润要上缴给母公司且报表都要并入母公司的资产负债表子公司的资产最终要体现在母公司的资产负债表上但是由于母公司将资产真实出售给子公司进入子公司的资产负债表可以实现“破产隔离”所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化这种由子公司向母银行和其他银行购买住房抵押贷款资产发行住房抵押贷款证券化的模式在澳大利亚取得了极大的成功目前该国绝大部分的住房抵押贷款证券化都是采取的这种模式

2适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择

住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情笔者将从政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式

表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范而且由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售也就不能实现破产隔离再加上我国银行存在资本不足如实行表内模式则不能得到较高的信用评级对投资者的吸引力将有所下降因此表内模式不太容易得到政府的支持但从银行的角度看来他们更希望通过表内模式来发行抵押债券其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产而使自己的不良资产率上升因此推行表内模式银行有较高的积极性

表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场从而健全我国的住房金融制度因此可以得到政府的大力支持和推动但是推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例