宁波东部新城某地块项目商业发展建议报告（下）.pdf

新城门户区

目前江东区东部新城规划中的门户区为区域高档商业

l位置：宁波市东部新城
l项目介绍：门户区总占地面积31公顷，可开发用地24-27公顷，总建筑面积
40万平米,是宁波新城最重要的标志性空间节点，定位为宁波市
重要的公共生活中心和旅游目的地，集纪念意义与功能性于一
体，以面向未来的城市文化为主题，休闲娱乐、购物消费、旅馆
酒店、商务办公等功能互动发展。
l进度：已完成市场顾问和城市规划。

国大雷迪森广场

整个地块为拟开发的会展中心配套五星级酒店（雷迪森大酒店）
及商务楼群项目，是宁波国际会展中心的配套项目，属于宁波国际会
议中心地块。
综合用地，其中1#、4#地块适建酒店；2#、3#地块适建商业、商
务办公和服务式公寓。

项目总建筑面积106000平方米左右，综合上述分
析，建议：

商务办公部分：为此项目的主力产品，建议规模在
75000－80000平方米之间。
商务公寓部分：建议规模在20000－25000平方米之间。
商业部分：建议规模在4000平方米左右。
配套设施：如商务中心、会所等、物业用房等，建筑面
积2000平方米左右。
地块分析

地块特征

u地块介绍：项目地块拟开发东部新城中集中式商业、酒店、酒店式公寓、办
公楼产品，地块为东部新城mmmm，由宁波东部新城mmmmmm
租用并进行开发。

u用地性质：CM/R商办用地。

u地快指标：

u地块位置：地
地块位置

国际会展中心

天
一
广
场
周边配套

项目依托于宁波会展中心、雷迪森国际中心、国际航运中心、国际金融结
算中心、市政府等项目以及东部新城的区位优势。同时，与其紧邻的科技
园区、物流园区都将使项目更具商业、商务开发潜力与价值。

u周边重点项目：主要有国际会展中心（已建），雷迪森国际中心、国际航运中
心、国际金融结算中心等项目正随着东部新城的建设逐步完善。
u居住氛围：以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、
东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区
域居住人口逐渐增多，楼盘档次逐年增高。
u办公氛围：新天地商务办公为该区域最早，也是规模最大的商务区，其目标是在近
年形成较为成熟的办公区。另外后河地块的中信泰富将于近年竣工。
u商业氛围：除已有的家乐福商圈，后河西地块的中信泰富广场（含沃尔玛超市）、

上东国际的欧尚超市，另东部新城还规划了经营高档次商业的东部新城
门户区。
项目SWOT分析

项目优势分析

l区位优势：
本项目所处的东部新城将成为宁波市的商务和市政中心，也是东部
工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管
理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，是宁波面向
二十一世纪的形象和标志。政府着力将本区域打造成宁波的第二个城
市中心。
l地理优势：

l发展潜力：
随着东部新城中心的建设、会展中心影响力的扩大；新天地商务

区、国际广场、世纪东方、万特广场等楼盘的开发，人气将进一步集聚，一旦
时机成熟，新的商务区将快速形成。
项目优势分析

l经营优势：

景观优势：
本项目地块东面紧邻河流，且内部也有河流经过，可将自然河流景观与商业和建
筑相融合，景观和建筑设计上会有更多创新，有利于营造卖点，增加产品附加
值，促进销售。

项目劣势分析

p人气不旺：
目前本项目区域整体人流量少，人气不足，从而导致本项目区

域商务、商业氛围不足。随着东部新城的开发建设以及周边在

建楼盘的交付，人气将逐渐趋旺，但需要一定时间。

项目威胁分析

u竞争威胁：
近几年是宁波商务、商业型产品的开发热潮，不论办公、商务公寓还是商
业，推出量都相当的大，后市的竞争性难以预计。
u消费习惯：
本项目区域为非传统商务区，宁波的习惯性商务区域还是以三江口为中心向周
边辐射，新的商务圈的成熟需要培育期，根据经验，估计需要3—5年左右的时
间来培育市场，尚可能消除这种障碍。
u制约因素：
本项目商业和商务氛围的形成还受到来自于城市东扩的步伐、东部新城的建设
进程以及城市化进程的牵制。

项目机会分析

项目商业部分机会——差异化理念应贯穿于项目始终：

ü产品差异化：
本项目如能找准市场空白点，在功能、配套、产品方面与目前现有的商业拉
开距离，错位经营，将树立本项目独特的个性，具有很大的成功机会。
ü招商差异化：
从宁波市民消费心态出发，以专业的招商手段触动消费者和投资者对本项目的关
注。
ü服务差异化：
以国际化经营管理提供有别于其他商业项目的物业管理服务，以全面的人性化服
务提升项目辐射力，吸引潜在客户。
项目商业定位建议

项目商业部分定位思考

Ü项目规模很大，总建筑面积在xxxx万平方米，单xxxx地块建筑面积