农村房屋买卖合同的效力如何认定.docx

农村房屋买卖合同的效力如何认定本文是本人为大家整理的农村房屋买卖合同的效力如何认定相关讯息供您参考。想要了解更多相关内容请关注合同栏目。农村房屋买卖合同的效力如何认定案例：1991年6月21日原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋所在村社无人购买通过村社两级干部执笔王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章而且罗女士向县政府缴纳了契税198元契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字但未到相关部门履行过户手续。此后罗女士一家人一直居住在该屋。20__(请自填)年6月5日该房屋所在的土地被政府征收罗女士一家的宅基地面临拆迁巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾罗女士无法获得拆迁补偿款。20__(请自填)年6月罗女士起诉要求确认合同有效。原告罗女士认为1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示并经过了当时村公所及乡人民政府的同意并向县人民政府交纳了契税且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿被告得知后无理要求对该房屋主张补偿利益被告的行为违反了诚实信用原则损害了社会公序良俗请求依法确认房屋买卖合同有效。被告王某认为根据法律规定农村房屋不能向城镇居民出售当时将房屋卖给原告仅是对房屋的处分并没有涉及房屋所及的宅基地使用权本案的买卖合同因违反法律应为无效。评析：1.本案合同效力的分析民法通则第五十五条规定民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力意思表示真实不违反法律或社会公共利益。本案中签订合同的双方当事人均具有民事行为能力主体适格。1991年王某出售房屋时所在村社无人购买在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后才卖给城镇居民罗女士买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议出卖行为是王某的真实意思。事后罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税并实际支付购房款被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书原告罗女士在该房屋居住20年合同早已实际履行。1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件要求办理契税或过户手续的地方还应依办理该项手续后方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中罗女士也确实缴纳了契税且契税票据上已将现户主的名字变更可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此本案符合最高人民法院的复函精神。本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋根据法无禁止皆自由的原则应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定双方签订的买卖合同有效。2.认定有效的社会效果利大于弊首先要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代至今时隔10年以上大多买卖行为依约履行了合同义务出卖人交付了房屋买受人入住并给付了房款且入住多年甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中房屋买卖发生在20年前经过多年的经营房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效无疑是违反了诚实信用原则其直接后果是违反诚实信用卖房者获益而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁在其居无住所的情况下不利于社会的稳定甚至遭遇执行难题如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。其次注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长购买方已经在农村长时间居住且房屋已经翻盖或者重建的从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效这样更能为社会大众从情感上所接受充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。买卖合同本人精心推荐：购房合同、售房合同房屋买卖|二手房买卖|商品房买卖|农村房屋买卖|小产权房买卖|安置房买卖买卖合同本人精心推荐：购房合同、售房合同房屋买卖|二手房买卖|商品房买卖|农村房