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公允价值计量在投资性房地产中的应用研究
随着中国房地产市场的不断发展，投资性房地产成为重要的资产类型之一。投资性房地产与普通住宅不同，它的本质是为了投资而购买的商品，目的是赚取租金、资本收益或两者兼有。投资性房地产具有投资属性、商业属性、长期持有属性、流动性低等特点。对于投资性房地产，如何进行价值评估和计量是一个重要的问题。在评估投资性房地产的价值时，公允价值计量方法是一种较为普遍且被广泛认可的方法。
公允价值是指在市场上交易双方自愿达成协议的条件下，双方各自具有的所有要素、资产或负债的交换价格。而公允价值计量就是通过市场上的交易价格，计算出某一资产的公允价值的方法。公允价值计量方法的核心在于市场价格的重要性，即基于市场实际运作的价格，对资产进行逐一计价，实现最大限度的价值真实反映。
在投资性房地产中，公允价值计量方法最常用的是基于市场的比较法和收益法。比较法是指以市场上已成交房地产交易具有可比性为标准，将目标资产与这些交易的价格进行比较，计算出目标资产的公允价值。通常情况下，比较法需要考虑两个方面的因素，即比较物的选取和资产比较。比较物可以为同地区、同类商业、同一期成交或成交较近的资产等。而资产比较则需要对目标资产和比较物进行综合分析，得出合理的比较价格。此外，比较法在实践中还要考虑市场环境、投资周期、预期回报等因素的影响。
收益法是指通过对投资性房地产的预期收益情况进行评估，计算出资产的公允价值。收益法分为两种类型，即资本化法和净现值法。资本化法是根据资产的现值分析推导资产收益率，进而计算出资产的公允价值。而净现值法则是将未来所有现金流折现回当前价值，得出现值，再减去成本，得出净现值。显然，净现值法比资本化法更加准确，但同时也需要考虑资产现金流的不确定性、投资回收周期等多个因素。
公允价值计量方法在实际操作中需要考虑的因素较多，如市场环境的变化、交易量的不确定性、调研、预测和分析等。不同的投资者和投资对象也需要有不同的公允价值计量方案。
总之，公允价值计量方法是一种基于市场实际情况的资产评估方法，适用于投资性房地产等多种资产类型。通过公允价值计量方法，可以更加准确地评估资产的价值，为投资者提供准确的决策支持，以实现最大程度的价值增值。