购物中心运营管理要点.pdf

购物中心运营管理要点--SHOPPINGMALL的运营管理要点由于商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。SHOPPINGMALL作为一个整体规划、统一开发的大型城市综合商业设施就必须做到统一招商、统一物业管理和统一商业管理追求整合性的需求以达到最高的经营效益。在国外商业地产的开发中基本是订单式生产。开发商、投资商只有为商业需求配套生产产品才能找到投资回报的出路而摩尔运营管理商从一开始就直接切入了项目产品的定位并全程负责项目的策划和运营管理。而我国目前上马的许多项目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。SHOPPINGMALL的运营管理不是做简单的商铺物业管理的“二房东”。如何“以商定产”、“以商养产”做足商业的文章实现长期持续的租金率提升才是SHOPPINGMALL项目追求的目的。因此SHOPPINGMALL的统一运营管理是投资者的利益得到最大体现的保障。物业项目一旦交付投入运作巨大的经营管理压力和资金压力将凸现出来。因此如何做好项目的统一运营管理是当前摩尔项目开发商最头痛的事情。目前投资商和开发商开始注意到不能简单以物业满租或经营主体落位为项目产品开发的终点项目产品投产后只是项目运营管理的新的起点如何结合项目长期投资回报目标和商业运作机制实施项目生命周期管理持续改进业态组合、功能组合和入住商户的自身业绩提升达成项目定位目标才是SHOPPINGMALL项目投产的目的。长期来说把松散的经营单位和多样的商业业态统一到一个经营主题和管理平台上把各种资源的配置优化融会贯通到长期的运营业绩提升方案中这样商业项目不仅能顺利开业并且在专业的运营管理商的统一管理下迅速提升起来成为成熟的商业中心实现物业资产的保值增值和产权商铺的长期租金回报才能保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。一、正确理解SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL音译“摩尔”或“销品茂”意为大型购物中心指规模大集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的一体化管理的大型商业综合设施。其建筑规模巨大其多业态组合配比后的共享空间可以达到1：1甚至1：2是一种更高级的市场形态是满足消费者更高物质追求和精神追求的市场模式。这是一个很重要的问题只有认识到消费者本位我们才能把购物中心的定位、功能、管理、营销等等方面的核心内容执行得更加科学。国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。购物中心运营管理要点--购物中心运营管理要点--美国购物中心协会对SHOPPINGMALL定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场；能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会定义为：由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体配备有停车场按其选址、规模、结构具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征并提供适应消费者需要的社交空间发挥一定的城市功能。按照国家零售业态分类标准为：是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内向消费者提供综合性服务的商业集合体。从这些高度归纳的定义来看有几点值得我们注意：SHOPPINGMALL的项目定位：首先是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的