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SHOPPINGMALL的运营管理要点

由于商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资.SHOPPINGMALL作为一个整体规划、

统一开辟的大型城市综合商业设施,就必须做到统一招商、统一物业管理和统一商业管理,追求整合性的需

求以达到最高的经营效益.

在国外商业地产的开辟中,基本是定单式生产.开辟商、投资商惟独为商业需求配套生产产品,才干找到

投资回报的出路,而摩尔运营管理商从一开始就直接切入了项目产品的定位,并全程负责项目的策划和运营

管理.而我国目前上马的许多项目恰好把程序做反了.值得引起大家注意.

SHOPPINGMALL的运营管理不是做简单的商铺物业管理的二房东〞.如何以商定产〞、以商养产〞,

做足商业的文章,实现长期持续的租金率提升,才是SHOPPINGMALL项目追求的目的.因此,SHOPPINGMALL

的统一运营管理,是投资者的利益得到最大体现的保障.

物业项目一旦交付,投入运作,巨大的经营管理压力和资金压力,将凸现出来.因此,如何做好项目的统

一运营管理,是当前摩尔项目开辟商最头痛的事情.目前,投资商和开辟商开始注意到不能简单以物业满租

或者经营主体落位为项目产品开辟的终点,项目产品投产后,只是项目运营管理的新的起点,如何结合项目

长期投资回报目标和商业运作机制实施项目生命周期管理,持续改进业态组合、功能组合和入住商户的自

身业绩提升,达成项目定位目标,才是SHOPPINGMALL项目投产的目的.

长期来说,把松散的经营单位和多样的商业业态,统一到一个经营主题和管理平台上,把各种资源的配

置优化融会贯通到长期的运营业绩提升方案中,这样商业项目不仅能顺利开业,并且在专业的运营管理商的

统一管理下迅速提升起来,成为成熟的商业中心,实现物业资产的保值增值和产权商铺的长期租金回报,才

能保障开辟商、投资者和经营者的三赢〞.

一、正确理解SHOPPINGMALL

SHOPPINGMALL,音译摩尔〞或者销品茂〞,意为大型购物中心,指规模大,集购物、休闲、娱乐、餐饮

等于一体,包括百货店、大卖场以与众多专业连锁零售店在内的一体化管理的大型商业综合设施.其建造

规模巨大,其多业态组合配比后的共享空间可以达到1：1,甚至1：2,是一种更高级的市场形态,是满足消

费者更高物质追求和精神追求的市场模式.这是一个很重要的问题,惟独认识到消费者本位,我们才干把购

物中心的定位、功能、管理、营销等等方面的核心内容执行得更加科学.

国际购物中心协会的定义为：由开辟商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样

化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所.

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美国购物中心协会对SHOPPINGMALL定义为：由开辟商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型

的主力店多元化商品街和宽广的停车场；能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所.

日本购物中心协会定义为：由一个单位有计划地开辟、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合

体,配备有停车场,按其选址、规模、结构,具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征,并提供适应消费者需

要的社交空间,发挥一定的城市功能.

按照国家零售业态分类标准为：是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开辟、管理、运

营的一个建造物内或者一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体.

从这些高度归纳的定义来看,有几点值得我们注意：

SHOPPINGMALL的项目定位：首先是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的

一站式大型商业地产项目.按国际惯例,商业地产项目属于长期投资,为统一经营和管理,国外企业普通对商

业物业拥有95%的持有率,只租不售是商业地产的主流经营模式.另一方面由于商业业态存在多样性,不同业

态在选址和物业结构等方面的要求各不相同,所以普通采取先招商,再根据商家对物业结构的不同要求进行

建设,即定单式开辟〞.这就要求开辟商在建设初期,不仅要注重商圈物业供需和商业地产项目开辟的要件

管理,更要注意商圈属性和满足长期消费需求的资源利用规划,尽可能减少开辟风险.

SHOPPINGMALL的市场定位：满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲与娱乐等需

求,强调一站式、多样化、超值性消费服务.

SHOPPINGMALL的业态定位：零售、餐饮、娱乐、文化与旅游等多业态并举；主力店〔经营主体〕、

次主力店〔专营特色店〕、辅助店〔文化娱乐会馆等功能店〕的差异组合,互补共存.

SHOPPINGMALL的布局定位：与市场与业态定位相结合,进行不同行业、不同业态的区域性、层次性、

互补性、诱导性的商铺与设施环境的整体规划、