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建筑施工图设计、审查有关问题探讨
(中建国际）

2011.5
1、商业建筑中地下一层通常为商业功能，是否要算容积
率？如果算的话，是否可折算？（据我所知，江苏省每个
地区不同，如苏州可以折算，无锡全算，其他地区呢？）
如商业功能改成仓储是否可以不算容积率？

根据《江苏省城市规划管理技术规定》计算容积率的建筑面积
是指地上部分建筑面积。各地城市规划部门可根据当地情况及建设项
目的情况制定不同的标准，应遵照执行。

设计前期应了解当地规划部门的相关规定，以避免设计返工。
如南京市有《南京市城市规划条例实施细则》、《南京市建设项目容
积率管理暂行规定》等规定。
2、商业建筑层高最高超过多少需翻倍计算容积率？5.5米吗？
每个地方相同吗？

各地情况不一样，根据当地规划部门的规定执行。南
京市商业建筑层高大于6.0米的，该层建筑面积均按该层实
际建筑面积的1.5倍计算。
3、高层建筑商业综合体中电影院、KTV、餐饮消防疏散楼梯是否需单独
设置？是否能与商业营业厅楼梯合用？如果影院面积6000平米，分三
个防火分区，共6个疏散楼梯，每个分区只考虑1个单独直接疏散楼梯，
另一个借用商场疏散楼梯是否可行？
这种情况比较复杂，特别对大量的城市综合体也比较普遍。各地消
防部门控制的情况也不完全一致。
一般来说，在商业综合体中的电影院应按规范独立设置防火分
区，平面上应有独立的安全出口，不应与商业共用楼梯，垂直方向至
少应有一部独立的疏散楼梯直通一层室外。与其它楼层商业等功能的
共用的楼梯在底层应能直通室外，且不应因经营时间的不同而造成疏
散不畅。
根据防火规范，地上部分每个防火分区及每个防火分区的不同楼
层至少应两个安全出口，电影院不应借用商业的安全出口。
根据《商店建筑设计规范》、江苏省《商业建筑设计防火规范》
规定：“综合性建筑的商业部分其安全出口必须与其它建筑部分隔
开”，执行时存在一定分歧。不同楼层的商业、KTV、餐饮等完全设
置独立的垂直疏散系统往往较为困难。通常，非商业部分首先在平面
上应独立划分防火分区，疏散楼梯不应与商业共用，防火分区面积、
疏散距离疏散、疏散宽度应按不同的使用性质和相应的规范执行，不
应套用《商业商业建筑设计防火规范》的计算方法。楼梯在底层应能
直通室外。同时应提前征求消防部门的意见。
城市综合体是一种新的建筑型式，规范中尚未完全明确有关规定，
由于该类建筑人员密度大，火灾危险性高，一旦发生火灾危害很大，
消防部门也在严格管理，南京、无锡等地的消防条例对KTV等歌舞娱
乐场所禁止布置在地下室及三层以上。有条件时设计尽量将不同功能
独立设置。
4、高层商业建筑已设计消防电梯，消防疏散楼梯设计是否
可以按专用疏散楼梯设计，即楼梯踏步按250X180设计？
剪刀梯作为消防疏散楼梯是否适用于商业建筑？

不可以楼梯踏步按250X180设计，应按《民用建筑设计
通则》第6.7.10条的规定，按不同的建筑性质确定楼梯踏
步的最小尺寸。
5、寒冷地区节能计算中可开启窗面积比是否作为强
条需严格执行？

该条款不是强制性条文，但也应严格执行。
6、建筑总体设计中，如规划无要求，多层建筑退用地红线
（也是道路红线）3米，高层建筑退用地红线（也是道路
红线）3米，地下室也退用地红线（也是道路红线）3米，
是否可行？每个地区是否相同？

上述说法不对，如当地规划部门无要求，应执行《江
苏省城市规划管理技术规定》。该规定中对不同高度的建
筑及不同的道路宽度有不同的退让要求。
7、大型商业建筑内部，日常人流的垂直交通主要通过自动
扶梯、电梯来组织。楼梯在日常使用中仅作为备用竖向交
通，其主要作用是消防疏散。这种情况下，建筑内楼梯踏
步的高宽比全部按照《通则》表6．7．10的“专用疏散
楼梯”来设置是否可行。在江苏省《商业建筑防火规范》
7.4.1条第4款对“商业建筑中顾客使用的楼梯”的踏步
高宽比有专门的规定，具有哪些特征的楼梯应该定性为
“顾客使用的楼梯”？

不可以。商场内的疏散楼梯就是顾客使用的楼梯。
8、江苏省《商业建筑防火规范》7.3.2条第1款规定的
“用防火卷帘分隔防火分区时，防火卷帘总宽度不应大
于防火分隔物总长度的1/3，或不应大于20米”，是否
理解为，在一个特定的防火分区的周界，通过一系列防
火分隔与其他防火分区隔开，那么这个特定的防火分区
周围所有的防火分隔当中，使用卷帘的总长度不超过20
米；或者在一些周长较大的防火分区中，卷帘总长虽然
超过了20米，但是卷帘长度不超过该分区周长范围内防
火分隔总长的1/3，两者都是可行的？能否请专家结合
图例做个介绍
江苏省公安厅消防局2010年《建设工程消防设计技术问
题研讨纪要》有明确规定，即：“公共建筑用防火墙划分
防火分区有困难时，可采