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二手住宅与新建商品住宅的价格关系及影响机制研究综述报告
随着人民生活水平的提高和城市化进程的加速，房地产市场也日益活跃。在房地产市场中，二手住宅与新建商品住宅是两个重要的组成部分。二手住宅价格相较于新建商品住宅价格较低，这个价格差异产生的原因和影响机制日益引起人们的关注。本文将从价格差异产生的原因、影响机制和政策调控三个方面进行探讨。
一、价格差异产生的原因
价格纵向比较，二手房的交易价格相较于新建房较低，这个价格差异主要是由以下因素造成的：
1.较低的地价成本
二手房所处的地段多数为城市的老城区或是居民区，一般已经有地价的确定，相比之下，新建商品住宅所在的位置通常在城市的新区或是发展区，地价成本是比较高的。
2.建筑质量问题
二手房建筑年限较长，因而建筑质量逐渐下降。对于购房人而言，选择二手房时需要考虑建筑质量的问题，因此其交易价格相应降低。
3.租赁收益
由于二手房的年限较长，在原有的地段上，越来越多的住户不愿意再进行购房。因此二手房主将房屋出租已成为一种普遍的收益方式。亦即，二手房的租赁市场逐步稳定，因此价格较低。
二、影响机制
价格差异的产生离不开市场机制的作用，同时市场机制也对价格差异有着深远的影响，从而影响市场当中消费者的选择和购买行为。
1.供应与需求
二手房市场在某些时期内可能会出现过于饱和的现象，从而导致价格较低，而新建商品住宅供给有限，价格水平较高。从长期来看，二手房供应会较新建商品房为充足，这意味着这个市场的波动或弹性更小，因此日常变动的市场需求不会在二手房市场中引起长幅价格震荡。
2.政策投放和调控
房地产市场是一个受到政策调控影响较大的领域，政策的引导和调控也往往是制定市场价格的重要影响机制之一。例如，地区性融资政策的变化与大量房贷的政策调控往往会比较有针对性地影响到新建商品住宅市场的价格，而在关于国家流动性和消费的政策投放方面，二手住宅市场的价格变动较小。
三、政策调控
在经济发展的初期，购买力不足是住房市场中的主要问题之一。为了鼓励人们购买房屋，政府出台了针对新建商品住宅的房地产税收减免和房贷政策等优惠政策，从而在过去的一段时间内引导市场进入了“买房时代”。然而，在住房市场过热、波动较大时期，政府就需要出面调控，以维护市场的稳定。比如对新城区的土地供给进行限制、根据当地实际情况制定郊区的购房限制政策等。
综上所述，价格是市场中一个重要的竞争要素，价格的差异也是市场机制中一个重要的体现形态。二手住宅价格相对于新建商品住宅价格较低，这个价格差异产生的原因和影响机制主要是与市场供需关系、政策调控等因素有关。然而，需注意的是，在对购房者赋权以及调控政策中，主要的考虑是市场参与方中较弱势者的利益，这有助于维护市场的平稳和健康运作。