湖北武汉某房产项目可行性报告.docx

湖北武汉捷龙房产项目可行性报告项目总论2一、项目概况2二、可行性研究结论2一）市场研究结论：2二）财务分析结论2第一部分：项目概况3一、宗地位置3二、宗地现状3三、项目周边的社区配套3（一）周边3000米范围内的社区配套3（二）、规划控制要点4第二部分：市场分析4一、住宅市场成长状况（宏观研究）4一）、武汉市房地产市场发展状况简析4二）、潜在供给和需求研究51、未来两年的供给研究52、未来几年潜在需求研究6二、区域住宅市场简述（中观或微观分析）61）区域在城市发展中的地位62）、区域住宅市场各项指标成长状况73）、区域内供应产品特征74)与本案类似档次物业的特征及市场表现74)、本案在区域市场内的机会点85）、目标市场定位及产品定位86）项目优劣势分析8第三部分项目投资测算及资本筹措计划9一、土地成本评估91、附近最近成交地块资料92、可类比对象的选择（市场比较法）103、本案地块的基准地价10二、项目销售价格预估11三、项目投资测算12四、资本筹措计划121、项目总投资（不包括开发期间税费）122、资金筹措方案132.1资本金及来源132.2建设投资资金来源13第四部分财务效果评价13第五部分项目不确定性分析14一、项目静态盈亏平衡分析14二、单因素敏感性分析15项目总论一、项目概况项目名称：武汉捷龙建设项目建设性质：新建建设地点：湖北省武汉市江汉区汉口火车站对面发展单位：武汉德丰房地产有限公司二、可行性研究结论一）市场研究结论：1、从武汉市近几年的销售量和竣工量来看市场基本处于供需两旺的状况且以本地化消费为主消费基础较为稳定；市场处于平稳发展上升期预计随着武汉经济的快速发展后期还有较大的发展空间；2、从地块的区位特征来看项目地块处于中心城区附近临火车站、公交汽车总站与天河机场也只有十几分钟的车程内联外达交能十分方便；同时片区未来一段时间内竞争楼盘较少项目开发处于一个十分有利的机遇期；3、从项目地块的周边环境来看项目地块周边配套生活设施齐全具备成熟的开发条件；因此综上我们认为项目所处大环境小环境均较为成熟具备市场可行性。二）财务分析结论成本利润率=63%净利润率=42%自有资金回报率=97%静态投资回收期=1.92年动态投资回收期=2年财务净现值=3517.8万从各项财务指标上来看本案具备财务可行性。第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处武汉市汉口城市主干道发展大道汉口火车站对面左侧是中信实业银行、武汉客运站右侧是中国移动通讯。项目紧邻武汉中央商务区CBD。目前王家墩中央商务区总体规划已经完成进入实质性启动阶段中央商务区的建设势必对本项目开发起到极强的推动作用。用地周边各项市政配套设施齐全。周边居住楼盘：航天花园、复兴村小区、裕荣家园、天梨豪园、威嘉白金领域等。二、宗地现状四至范围；临街面长82米深99米。成长方形宗地地势平坦。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况主要线路10、509、512、519、533、542、547、705、561、604、605步行过马路到火车站有30余公交/可通达武汉三镇交通极为便利。（2）规划中是有2号线轻轨将经过宗地。（3）武汉汽车客运总站在宗地左侧100米处可达全省各地。（4）汉口火车站即马路对面通达全国各地。（5）天河机场15分钟车程走遍世界。2、医院等级和医疗水平夏小中医院武汉优抚医院武汉市济民老年医院3、大型购物中心、主要商业欧亚达国际家居博览中心金马凯旋家居广场武汉花鸟特艺市场金马之家建材家居武商量贩百圣店苏宁电器武汉市中南建材市场华中筑慧电动车大市场华中眼镜市场华南果品批发市场华南海鲜水产批发市场4、公园：131354平方米武汉博物馆公园距本案步行10分钟。5、银行：工商银行交通银行中国信合中信实业银行建设银行农业银行浦发银行（都距离一站路以内）6、酒店有三五酒店湖锦酒店（都距离一站路以内）7、治安情况宗地右侧100米处是武汉市公安局的办公大楼周边均为重点保护场所治安良好8、噪声情况面临发展大道噪声还是比较大若建房屋最好是双层玻璃。9、污染情况周边没有工厂、沟渠没有大型的声音污染、空气污染。（二）、规划控制要点总占地面积15亩带征地面积2亩净用地面积8671平方米已有建筑物6层办公楼除6层办公楼外为原停车场基本上是空地基本无拆迁。拟建35000平方米住宅容积率4.0第二部分：市场分析一、住宅市场成长状况（宏观研究）一）、武汉市房地产市场发展状况简析房地产开发。2004年武汉市全市房地产开发投资为233.3亿元增长37.6%占全社