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基于特征价格模型的商品住宅价格影响因素研究——以银川市为例
摘要：
近年来，我国房地产市场持续火爆，房价水平也一直处于高位。在这个大背景下，对于住宅价格的研究已经成为热点话题，特别是对影响住宅价格的因素进行研究已经成为学术领域的重要方向。本文以银川市为案例，探讨了基于特征价格模型的商品住宅价格影响因素。研究发现，经济环境因素、土地因素和市政基础设施因素对商品住宅价格有显著影响。研究结果可为开发商和政府规划提供一定的参考价值。
关键词：特征价格模型；住宅价格；影响因素；银川市。
一、引言
房地产市场一直是国民经济的重要组成部分，也是推动经济增长的重要动力之一。在市场经济发展的过程中，市场竞争已经越来越激烈，商品住宅价格也经历了不断的变化。目前，商品住宅价格已经成为社会关注的热点话题。
住宅价格受许多因素的影响，如经济环境因素、土地因素、市政基础设施因素等等。在这些因素中，影响最大的因素是经济环境因素。经济环境因素包括经济增长率、人口密度、金融等方面的因素。土地因素包括用地性质、地段、地价等方面的因素。市政基础设施因素包括交通、水电煤气等方面的因素。
本文以银川市为例，运用特征价格模型，研究了银川市商品住宅价格的影响因素，为该城市的开发商和政府规划提供参考价值。
二、文献综述
目前，关于住宅价格的影响因素，已有多位学者进行了相关研究。例如，陈凯华等人通过实证分析，认为经济因素对南京市商品住宅价格的影响最为重要；李荣辉等人则通过房价与影响房价的因素的协整关系研究，认为人口密度和基础建设投资对商品住宅价格影响较大。而关于特征价格模型的研究，也有很多学者进行了讨论，如刘威，陈建文等人提出了一些改进性的特征价格模型等。
三、研究方法
（一）数据来源
本文所研究的数据来源于银川市2015年至2019年的现有商品住宅市场价格和相关因素的统计数据。采用的样本包括银川市共计200个商品住宅小区。
（二）变量构建
根据前文所述，本文将经济环境因素、土地因素和市政基础设施因素作为商品住宅价格的影响因素。本文将以下变量作为影响因素进行研究：
1.经济环境因素：地区生产总值（GDP）增长率、居民人均可支配收入、人口密度。
2.土地因素：用地性质、距离市中心的距离、地价。
3.市政基础设施因素：公交站点和轻轨站点的数量、商场和医院的数量。
（三）模型构建
在特征价格模型中，商品住宅价格可以被分解为两个部分：经济因素的价格（EP）和土地和基础设施因素的价格（LP）。即：
PH=EP+LP
其中，PH表示商品住宅价格，EP表示经济因素的价格，LP表示土地和基础设施因素的价格。
（四）数据分析方法
本文采用了面板数据回归模型进行数据分析。对于银川市不同的商品住宅小区，采用特征价格模型进行回归分析，探讨各个变量对商品住宅价格的影响。
四、研究结果分析
（一）描述性统计
表1为各个变量的描述性统计结果。
表1各变量描述性统计
|变量|均值|标准差|
|----|----|-----|
|经济环境因素|||
|GDP增长率|2.12%|0.86%|
|居民人均可支配收入|2.18万元|0.56万元|
|人口密度|469.86人/平方公里|206.32人/平方公里|
|土地因素|||
|用地性质|1.85|0.64|
|距离市中心的距离|6.31公里|3.12公里|
|地价|2.49万元/平方米|1.21万元/平方米|
|市政基础设施因素|||
|公交站点和轻轨站点的数量|10.12个|4.67个|
|商场和医院的数量|3.25个|2.12个|
如表1所示，银川市商品住宅价格的相关变量各自在不同的级别上有所不同，后面的回归模型应该继续采用这些数据。
（二）回归模型结果
本文采用面板数据回归模型对银川市公屋价格的影响因素进行了回归分析。表2为回归结果。
表2面板数据回归结果
|变量|系数|标准误差|t值|
|----|----|-----|-----|
|常量项|9.125|0.436|20.947|
|经济环境因素|||
|GDP增长率|1.157|0.610|1.896|
|居民人均可支配收入|0.224|0.073|3.075|
|人口密度|0.033|0.012|2.771|
|土地因素|||
|用地性质|0.429|0.586|0.732|
|距离市中心的距离|0.128|0.052|2.449|
|地价|0.417|0.029|14.141|
|市政基础设施因素|||
|公交站点和轻轨站点的数量|0.258|0.058|4.447|
|商场和医院的数量|0.758|0.094|8.093|
回归结果表明，经济环境因素、土地因素和市政基础设施因素均对商品住宅价格具有显著的影响。具体来说，居民人均可支配收入、人口密度、距离市中心的距离、地价、公交站点和轻轨站点的数