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{营销策略}雨曦城营销执行策略
雨曦城（一期）苹果社区小小家
营销执行策略

2005年10月26日
前言
开创阳光新时代，营造健康新生活
阳光给人坚毅，健康给人活力。
意境决定心境，健康才是永恒！
阳光、健康、开放、灵动
“我健康、我开放、我自信”

写在前面

接到大正地产的项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可；随后

便是冷静的思考与创意碰头会，天骜项目组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心；我们相信，

通过努力一定会为本项目做好我们的服务。诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望

我们的创意与服务，能够赢取最大的利润来回报开发商。

人们正在日益追求一种阳光、健康、开放、灵动的生活，能随时给激情放飞，给心情放假。正是在这样的

情形下，大正“笔山路”地产项目将会给人们带来一种全新的感觉，一种全新的生活方式。

可是，市场上总是平庸楼盘占着大多数，不知道是因为好项目太少了，还是好策划太少了。也许是，二者都少。

策划需要谋略。

对于没有策划的房地产营销，我们感到愤怒。

因为我们渴望成为英雄！
关于推广案名的思考

在确定本项目一期小高层组团推广案名的时候，我们想到了：
苹果社区-------阳光华庭

这对我们本项目的策划提供了很大的来自于灵感与创意方面的触动。因为阳光代表健康和开放，我们也将通过

本项目的策划实施，深化阳光华庭的内涵，打造其品牌影响力，诠释开发商的开发理念与人文关怀。并结合对

项目产品的深化，以及对本案理念、目标客户群的细分等众多影响的考虑，我们暂将此案名定为阳光华庭。

阳光华庭是亲情交织与感情共鸣的自然健康社区，意境决定心境，健康才是永恒！

一期推广案名甄选：
首推案名：阳光华庭

释义：

“阳光”意味生机、活力，更体现了健康的真谛，也是对“健康”一词的完美诠释，符合一期“健康主题”

定位；

“华庭”符合一期18层高层住宅的定位，体现了现代感极强的建筑风格。从而使产品定位更加贴切项目的推
广理念“城市新现代主义”。

目录
第一部分、项目综合分析

一、项目一期总体营销目标设计

二、关于项目分析

三、项目（一期）营销环境分析

四、项目定位

五、开发风险分析

第二部分、营销推广策略

一、总体策略

二、推广策略及目标

（一）项目营销关键点

（二）项目一期推广理念

（三）推广节点划分
（四）推广概要介绍

（五）营销阶段划分

三、推广执行内容及费用估算

第三部分、客户积累策略

一、重要策略：关于建立雨曦城“金苹果俱乐部”的方案

二、客户积累一般策略

第四部分、销售组织

一、推广与销售节奏安排

二、客户组织专案策略
第一部分、项目综合分析

一、项目一期总体营销目标设计

2005年12-06年1月完成项目（一期）营销推广执行计划制定、论证、修订与实施规划；

2006年2-3月全面实施项目（一期）营销推广执行计划；

2006年4月春季房展会实现一期成功亮相；
2006年10月秋季房展会实现一期成功开盘销售；，开盘期间实现一期约30％的销售率；

二、关于项目分析

（一）地理位置

本项目位于贵阳市南明区笔山路，属于城乡结合部，距离市区（神奇路）仅4站路的车程。本项目占地约

55000m2，总建筑面积约20万m2地块形状规整，容积率3.5，绿化率35%。整个地块是处于被周边民房包围之

中。从香榭枫林小区到达本项目约150米左右，从营盘鑫苑到达本项目约700米左右。项目南面为笔山路，仅

有6米左右的宽度，目前没有公交车经过该路段。项目正对笔山路小学和笔山路幼儿园。项目东面有一条小巷，

通过该巷子可到沙冲路。

项目所在的区域将面临新的市政规划，到时区域零散的旧民房将全部拆出，“新规划、新环境”将是本项目最

大的形象亮点，“坐拥繁华、退拥静谧”的环境，使项目的升值潜力无庸置疑。

（二）项目技术指标（M2）

占地面积54890人防建筑工程14800

总建筑面积192252.1容积率3.5

住宅165170绿化率35%
商铺17927.4建筑密度28%

六班幼儿园1194.3总户数1536

会所634总人口5376

老年中心145车位数576

垃圾站、公厕113.7人均车位数0.4辆/户

项目总建筑面积约20万平方米，预计将分三期进行开发，计划开发周期为三年左右。

一期主要规划形态：18F小高层；

户型：一房、两房及实用型小三房。

（三）项目的SWOT分析

1.优势分析（S）

①升值潜力：本项目地处城乡结合部，在城市建设发展的进程中，将面临大规模的拆迁和新的规划，有着很大

的升值潜力。

②产品优势：在户型设计和小区规划做到独具特色，可