7物业公司管理.达标创优规程doc.doc

物业管理达标创优标准作业规程
１目的
规范住宅小区/大厦物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。
2适用范围
适用于本公司所属住宅小区、大厦物业管理达标创优工作。
3职责
3。1公司总经理负责达标创优工作的组织、控制.
3。２公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。
3.3管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。
4程序要点
4。1物业管理“达标创优＂简介
4．1.1“全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标考评”是由国家建设部住宅与房地产业司每年年底组织的全国统一物业管理达标考评。2000年以后的全国物业管理达标考评对1995年的考评做了修改，一是取消了全国物业管理优秀项目的考评验收及其称号，只设全国物业管理示范项目的考评验收,合格者将授予“全国物业管理示范项目"称号；二是提高了全国物业管理示范项目达标考评的申报标准:各省、自治区、直辖市申报项目的预检分值不得低于98分.全国物业管理示范项目达标考评的申报基本条件要求如下:
a)参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅区、工业区建筑面积８万㎡以上,别墅2万㎡以上,大厦3万㎡以上且非住宅建筑面积占60％以上,入住率或使用率达到8５％以上;
b)取得“省、自治区、直辖市级物业管理示范项目”称号1年以上;
ｃ)物业管理企业已建立各项管理规章制度.
d)物业管理企业无重大责任事故。
e）未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉.
全国物业管理示范项目达标获得荣誉称号后，由建设部每3年复检1次，复检合格的可继续保持“国优”称号.
4。1。２“省级物业管理优秀小区／大厦/工业区达标评比”：是由各省建设委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为90分,参加考评的小区／大厦／工业区由省内各城市推荐.考评合格后,可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦／工业区”称号。达标后由各省建委每２年复查１次,合格可继续保持“省优”称号．
4.1.3“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由国内主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦／工业区评比。参加考评的小区／大厦/工业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。
４。1．4“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦／工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区／大厦/工业区”荣誉称号。
4。2物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤。
４。２。1确立“创优”目标.
４．2。２成立创优领导小组。
4．2.3内部动员．
4。2。４对照“创优”标准进行内部整改．
4。２。5进行“自检”和“预检”。
4.2.6迎检达标.
4.3“创优”达标的基本工作要点。
4.3。1确立“创优＂目标:物业管理公司应首先确定准备“创优"得小区／大厦/工业区的创优目标,即明确是达到“国优＂标准还是“省优"、“市优”、“区优”,以便为创优工作定下一个基本格调.确立“创优"目标时,应注意结合参加“创优＂小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。
4。3.２成立“创优”领导小组:“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优"领导小组。“创优”小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成.对于重要的“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障.
４。3。3内部动员：“创优＂开始时,应首先对内部员工,特别是参加“创优”小区/大厦／工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员,通过会议、宣传、加强管理力度等措施使相关员工进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效率、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。
４.3。4对照“创优"标准进行内部整改:“创优"工作应当遵循“创优”达标准备为参照，边整改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”的整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施﹙房屋、设备、设施、环境等﹚的整改和“创优"资料﹙原始凭证、管理体系等﹚的完善两大部分。
4。３。５在“硬件”设施的整改方面，应当做到以下几个方面的完善
a)所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优"项目应做到或基本做到楼宇外观完好,无墙皮脱落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹,油漆鲜亮、标识清楚。住宅小区应特别注意阳台封闭的统一有序和不违反法规,不改变阳台的使用功能，各种外观清洁完好,无锈迹污染,无违反“装修管理规定”的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》）。
ｂ）所管理楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理