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商法通：购房者可解除购房合同的九种情形

【案例】

我购买了一套房子，已经签订了合同，但是因为房子的质量问题，现

在我想解除合同，不知道是否可以?

【律师分析与解答】：

签订了商品房买卖合同后，购房者在哪些情况下有权退房，是购房者

普遍关心的问题。根据在房地产法律服务中碰到的具体问题，结合《合

同法》、《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》《城市房

地产开发经营管理条例》以及相关法律规定，笔者认为除合同约定的

情形外，以下九种情况，购房者有权退房。

合同的法定解除，指当法律上的原因出现的时候，合同当事人可依法

行使解除权。法定解除的情形一般包括：

因不可抗力致使不能实现合同目的;

在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履

行主要债务;

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行;

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目

的;

法律规定的其他情形。

商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具

体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：

1、建筑设计变更过大
按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺

寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房人可以退房

或者与房产商重新约定总价款。购房人退房的，由房产商承担违约责

任。

2、主体结构质量不合格

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋

主体结构质量经核验确属不合格的。房产商交付的房屋应当是验收合

格的房屋。交付时若房屋的主体结构不符合合同约定的标准，购房人

有权单方面解除合同。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量

不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核

验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

3、在建工程转让而未通知。

房屋预售后，房产商欲转让在建的房屋建设工程，房产商应当将房屋

建设工程转让的情况书面通知商品房购房人。购房人有权在接到书面

通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。购房人未按照规定要

求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品

房预售合同。

4、面积误差超过法律规定

出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定

面积不符，面积误差比，绝对植超过3%的;合同约定面积与产权登记

面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出

3%时，购房人有权退房。购房人退房的，房产商应当在购房人提出退
房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付

房价款利息。

5、擅自改变规划设计

已预售的商品房，房产商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准

的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、

空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质

量或者使用功能情形的，房产商应当在变更确立之日起10日内，书

面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房

的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视

同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房产商未在规

定时限内通知购房人的，购房人有权退房;购房人退房的，由房产商

承担违约责任。

6、合同履行迟延

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合

理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。

7、无法办理产权登记

商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届

满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权

登记的;

8、房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用;

9.法定不得转让的情形

如果房屋存在下列情形之一的：(一)未依法登记取得房产权证书
的;(二)共有房屋，未经其他共有人书面同意的;(三)权属有争议，尚

在诉讼、仲裁或者行政处理中的;(四)司法机关或者行政机关依法裁

定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的，则商品房买卖合同无

效，购房者也可退房。